誰「發明」物業分層出售?

2010年4月26日 天圓地方 信報

早前《信報》林行止專欄及壹傳媒楊懷康社長都談到誰「發明」物業分層出售之事。

林先生最初指發明者為霍英東。林先生在收到楊社長提供相關資料:包括霍英東的訪問紀錄及利希慎家族史料以後,在2月3日的專欄內修正為利銘澤先生把此創舉落實,但「發明人」為羅顯勝大律師。楊社長在2月18日的專欄內引資料指出,當時利希慎家族有關出售物業的安排是以公司股權分拆進行,而不是在物業層面發生。

究竟物業分層出售的發明者是霍先生、利先生、羅大律師,抑或是另有其人?另外,林先生亦評論到政府在准許物業分層發售樓宇前,未能及時訂立法例,限制樓宇出售條件,加速了樓宇的衰敗殘舊。就這個准許分層發售及其相關限制的問題,有關的法律安排及當時香港發展的歷史背景,值得注意。

利氏家族引入契約新模式

在互聯網上找尋關於香港的第一份大廈公契的資料,結果應是銅鑼灣希慎道蟾宮大廈。該廈發展商為霍英東家族的有關公司。蟾宮大廈公契在1958年7月訂立。事實上,早在1952年已有大廈公契簽訂,所以,蟾宮大廈並非香港首幢分層出售的大廈,霍先生亦非首創這出售辦法。

楊社長指利銘澤女兒利德慧所著《利希慎家族歷史》提到利銘澤為本港分層售樓首創者。依據應為利小姐在其書中提到Sunning Court was the first building in Hong Kong that sold apartments outright。利小姐的資料來源為對一位家族公司前高層員工的採訪紀錄。書載該樓宇為利家在二次大戰後興建的首幢樓宇,亦為香港首幢以分層住宅形式出售的物業。該樓宇位處希慎道以南並在1949年落成;另部分樓宇出售予相關公司作酒店用途。有關樓宇應已重建。現在的Sunning Court位於開平道與新寧道之間,為希慎興業的住宅投資物業。

在二次大戰後及五十年代初期,香港物業發展以整幢出售為主。利希慎家族在戰後1947至1953年期間曾出售多個銅鑼灣利園山地區的地段。此等地段均有一特色—轉讓契約都附有發展規模及用途限制等條款。其中位於利園山道、啓超道、恩平道及白沙道一帶的物業(為內地段29號Q分段),在1953年間由利希慎家族公司售予一買家。此分段的發展模式是根據一個「建築規劃」開發,有關樓宇的用途及外貌等在物業轉讓契約中都有所規定。其後在1954年間,買家把該分段分割成多個小分段轉售予其他買家。有關契約條款的效用在利希慎家族公司與李錦記旗下公司關於啟超道六及八號的訴訟判詞中有詳盡解釋。

利希慎家族公司在此訴訟中取得勝利,這亦解釋為何啓超道、白沙道及蘭芳道一帶的新近重建項目仍與周邊舊樓保持相若的風格。利希慎家族應為最早在轉讓契約中引入此等建築規劃及限制條款的發展商。這安排對在有關地區仍擁有眾多土地權益的業主起了積極作用,因其對有關地段的開發及日後用途及重建仍有土地合約上的關係及權益。惟此等成交未能為利先生作為發明分層賣樓提供證據。

吳多泰1952年的創舉

馮邦彥在其所著的《香港地產業百年》中指出,分層出售的發明者應為吳多泰,並引吳氏的回憶作證。時為1947至48年,吳氏向高露雲律師樓提出分層業主共佔地權的構思(舉例四層樓者各佔四分一地權),並以契約說明各業主的權益。有關樓宇為九龍山林道四十六及四十八號,樓宇當時重建為二幢五層高、合共十個單位的樓房。

在1952年登記的山林道四十六號大廈公契載有多項條款說明各分層業主對大廈管理及控制安排。業主之間的關係為Tenants In Common in equal shares,土地註冊處的有關註冊亦反映此關係。該大廈公契由當時的五位分層業主共同簽署。現在的公契已演變為發展商與首位分層業主簽署而其他分層業主受有關契約所約束。山林道四十六及四十八號在八十年代已重建為一幢商業大廈■二之一

劉振江

仲量聯行國際董事

41

Advertisements