分層出售有利創造現樓業權價值

2010年5月3日 天圓地方 信報

上周本文提及由馮邦彥所著的《香港地產業百年》中指出,分層出售的「發明者」應為吳多泰,涉及的樓宇是九龍山林道四十六及四十八號,該項目在上世紀八十年代已重建為一幢商業大廈。

《香港地產業百年》中一項重要細節是吳氏指示其律師樓向土地註冊處查詢有關業權可否註冊,當時的回覆為可以,這說明發展商充分瞭解契約註冊制度對業權保障及價值的重要性。

列明業主及獨有佔用權

此公契列明個別業主的姓名及其獨有佔用權(exclusive possession)的相關樓層。分層業主有權出售、轉讓其土地權益及享用其單位。一些以分權共有人(tenants in common)擁有的房地產並沒有契約界定物業各部分相關的獨有佔用權及處置權,在其他因素相同情況下,此等個別分權共有人業權的市場價值,將明顯低於相同但有獨有佔用權的業權。這說明大廈公契安排及有關的獨有佔用權對創造現樓業權價值的重要性。

土地業權以分權共有人的形式共同擁有,有很悠久之歷史。山林道案例顯示,發展商在律師的協助下,創造了分層出售的法律安排。有關的政府地契並沒有限制分層出售的條款,政府作為土地業主並沒有法律依據提出出售限制,政府在多年前已在新批出地契加入有關分層出售的有關條款以加強其調控能力。若以立法手段在已批出的土地引入限制分層出售的安排,這牽涉土地契約條款的改變,以及遵守合約精神的問題,政府務必慎重處理。

早期條款簡單影響保養維修有關大廈保養維修的問題,在以上案例已經注意到。公契已有簡易條款處置樓宇維修及其費用以業權分數分攤等。市場上可以看到大廈公契日趨詳盡,這反映香港樓宇由戰後的五至六層,發展至今樓高逾百層及百萬方呎計的大型綜合發展。舊樓的分層業主很多時未能在維修上取得合作,這問題牽涉眾多因素,其中包括早期的大廈公契有關條款簡單,業主間有不同的利益考慮,舊區老化、重建價值高於現樓值等都影響業主的決定,令有關現樓得不到合適的保養維修。政府多年來作多番努力,有關的維修成效仍未如意。

政府作為香港土地的業主,應可加強利用其在地契上的權益及其所徵收的地租,以促進有關樓宇的業主(實為租客)盡其保養維修的責任■︿誰﹁ 發明﹂物業分層出售?﹀.二之二

劉振江

仲量聯行國際董事

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