市區中的花園城市

2010年11月5日 天圓地方 信報

本年度政府土地拍賣場非常熱鬧,九龍區優質住宅地皮成交價屢創新高。

勾地表中九龍區低密度住宅地皮只剩下九龍塘又一村海棠路62 號尚待勾出,該地皮原本為兒童院,地段旁邊為「又一村花園住宅區」,是香港最早落實「花園城市」理念的地區。本文嘗試探討該區在城市規劃及地契條款限制下的發展前景。

地契限供一個家庭居住

「又一村花園住宅區」被達之路、大坑東道、高槐路及海棠路圍繞。該區在分區計劃大綱草圖被規劃為「住宅(丙類) 1」,發展限制包括地積比率為1.65 倍,覆蓋率55%及高度35 呎。規劃意向為保持該區作為「近郊花園」的低層建築特色。若現有樓宇的面積及覆蓋率等比上述規劃限制為高,發展可按原先規模與建。

區內眾多地段的地契均限制發展為「一間獨立或半獨立的歐洲式私人住宅」,另「不得高於35 呎」。一宗上世紀80 年代中期的香港判例指出,受此等私人住宅限制的建築物只供一個家庭居住。

換言之,在有此等限制的地段上興建分層單位樓宇,違反有關地契條款。

按地產代理提供的銷售資料分析,區內約有七成地段為分層住宅。在1995 年,高等法院案例Citiward Ltd. v. Tai Ping Wing 裁定案中區內的有關分層物業發展與地契限制不符,因而令買家可取消有關的物業買賣合約;其後,地政總署在1997 年對有關地段批出豁免書,指出有關發展雖有入伙紙證明作分層住宅,但此用途不符地契限制。署方不就現有建築物違反地契條款採取行動,惟保留對將來重建物業的管制權。這安排亦見於區內其他多個地段。

過往十多年,區內未見新建項目亦沒有更改地契用途以容許分層發展的准許個案。最近區內最少有兩個地段轉手,此等地段會否重建及發展模式為何,仍待觀察。

重建前須統一業權

這個「近郊花園」未來的面貌會是怎樣?可否變回當初每個地段都為一個家庭使用的發展模式?以上述判例的地段為例,面積6300 多方呎,從規劃角度及假設現樓面積與規劃限制相若,最高重建樓面面積為一萬多方呎;基本上,有關的重建不能帶來新增加樓面。就地契而言,除非地契可被修訂作為分層住宅之用,否則,重建物業應為一個家庭所用。這意味着有關地段在業權上要歸於統一以利重建。

近年,市場上對大型單位及獨立地段的需求及成交價有很顯著的增加,但這些需求是否足以將有關分層物業業權统一,仍有待市場提供答案。

假設城市規劃及地契修訂政策不變,此區的分層樓宇仍應會長時間存在。有關業主要意識到同心合力照顧其樓宅質素的重要性,以維護其業權價值。

劉振江

仲量聯行國際董事

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