海運大廈與加油站

2010年11月19日 天圓地方 信報

海運大廈為何會與加油站連在一起?這要由香港土地契約續期說起。

海運大廈現在的土地契約為期21 年,並將於2012 年中到期,一般政府新批出的加油站土地契約亦為21 年期;本港一般新批租土地租期為50 年。屋宇署8 月份批出海運大廈擴建部分圖則,有關海運大廈的地契續約事宜,隨着租期快將屆滿,答案應很快便揭曉。

續約預期不同

在2004 至05 年間,海運大廈的地契能否續約曾是報章重點新聞,當時報道指出,政府曾拒絕「交回及重新批租契」方式處理有關續約申請,另指出有關申請「時間尚早」。

政府對土地續約的政策詳見於地政總署的《香港的土地租用制度和土地政策》。對沒有契約續租權的土地而言,續約與否政府有酌情權。除非有關土地是作「公共用途」,一般土地契約在租契期滿時應可以毋須補地價獲續租50 年,但要繳付地租。某些特殊用途契約則不會獲得如此續期,例如加油站就要在公開市場再行招標。

土地契約能在免補地價下續期50 年,對香港土地及樓房的價值產生具大影響。業主及買家對有關契約有續約預期,從而把租契業權看待成「近似永久業權」或最少可續期50 年。

這種市場預期對維持樓市穩定及交投極為重要。

競投政府加油站租契業權的「買家」,只能對該地段行使為期21 年的使用權,而不會抱有續約的預期。買家在計算其競投出價時只會反映有關租期內的預期收益。其中亦要考慮到租約起始時要興建有關儲存及供油設施,以及租約到期前要清理場地或相關的還原契諾。

海運地契獨一無二

直至啓德的海港碼頭批出為止,海運大廈的地契用途應是獨一無二的。該地段現在契約用途為「商業海港碼頭」及其他附屬設施如停車場及商場等。契約註明物業轉讓的限制,但業主可分租有關物業。讓我們翻看何謂特殊用途契約,上述土地制度及政策文件指出特殊用途契約的定義為:泛指契約中載有完全禁止轉讓之條款。

以最近地政總署進行招標的黃泥涌峽道加油站為例,現在以租契載有禁止轉讓的有關條款,另業主可以運用牌照形式替加油站作營運安排。該用地已於11 月12 日截標,現有租契亦將於今年12 月24 日到期。招標文件顯示該新租約的起租日期必定在現有契約期滿之後。這個投標時間安排有利促進油公司間的競爭,因這將現有土地業主的競爭優勢大幅削弱。雖然有關業主對該地段的生意表現掌握資訊,但業主要在租約到期前遷出,因而不能充分利用其現有設施。這亦令其他出價對手可放心出價,但這個競爭安排是有其社會成本。一方面,油站在轉換業主及設施期間不能對市民大眾提供加油等服務。對庫房收益而言,業主在租約起始之建造申請及改造等工序及租約期滿前之清理時間等都不能產生收益,這當然會反映到競投土地價格之上。

劉振江

仲量聯行國際董事

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