額外印花稅的市場交易成本

2010年12月3日 天圓地方 信報

政府再次利用印花稅條例,調控地產市場和打擊住宅物業炒賣活動。「額外印花稅」建議尚待立法會通過,地產代理業界已表示,該建議對物業成交量有嚴重影響及對行業生計構成威脅。在額外印花稅安排下,買方除了支付物業的市價,亦實際上同意在未來24 個月內不出售單位─除非他願意支付有關稅項。

投機需求一直是自用和投資以外的傳統物業需求,額外印花稅基本上把短期投機需求消滅,投資需求降低,用家需求亦將减低。市場正在觀望該建議所帶來的影響。

物業抵押估值受影響

政府反對住宅物業炒賣活動。炒家彷彿是戰爭時期的國家敵人,所以不得不遏止;我們可以預見,炒賣活動帶出的市場訊息,即迅速揭示市場供求不平衡的作用也將結束。

用家於置業時須考慮是否可以接受這兩年的轉讓限制,和他們若在該期限內出售物業面對的風險。用家購入住宅物業後,物業的資產淨值(equity)即會因額外印花稅的可能負擔而下降。銀行在該期限內為新買家批出按揭貸款時,也面臨同樣風險。若借款人於限期內轉售其物業(除豁免個案外),可供借款人償還抵押貸款的物業資產淨值將因而減少,而幅度可達物業價值的15%。有關物業估價也將受額外印花稅的估價假設所影響。物業估價師因而需要與客戶、特別是銀行商討有關假設,以令按揭可順暢進行。

對住宅投資者而言,這稅項尚有另一方面的挑戰。如果這潛在的稅務責任必須在物業估價或會計賬目上反映,這可能被視為「即買即虧損」。投資者要仔細考慮有關影響或利用出售持有物業的公司作為出路。

政府指出,額外印花稅抑壓炒風並避免影響真正有置業需要的市民和長線投資者,其積極性是杜絕短期炒家。然而,市場上所有住宅物業的買家都須支付「額外價錢」,以反映「潛在的印花稅責任或轉讓限制」。這額外價格可視為潛在稅項的現值評估,買家將根據其預計未來兩年出售物業的可能性作出評估。

在市場上,有關估算因人而異,對資源有限的買家而言,他們要再三思量才應作出購買決定。

這個「額外價錢」從另一個角度看或將較易理解或更容易獲得準買家的回覆。

究竟一個普通買家願意支付多少代價以撤銷該「轉讓限制」?假設平均一個普通買家願意付出物業價值的1%作為該代價,並考慮到住宅物業在過去五年的每年平均成交量大約為3856 億元,這個稅項的隱藏市場成本將為每年38 億餘元。

供應或相應減少

綜合以上所述,建議中的稅項已令住宅交易市場產生巨大轉變。倘若現在的建議獲通過成為法例,它將令交易量的大幅下降(因全部三種類型的需求都會減少)。

從另一個角度看,住宅物業的交易成本因可能的稅務負擔而上漲,但這費用並不透明,因其不完全反映在物業價格或政府可收取的稅款上。受到額外印花稅影響的單位基本上將不會在市場上放售(或最少在首年內),買家的選擇因而相應減少。這些都是香港如要推行這個新稅制所要付出的部分代價。

劉振江

仲量聯行國際董事

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