農地發展困難重重

2010年12月17日 天圓地方 信報

恒地在南生圍住宅發展項目的規劃准許不獲延期,令有關發展增添更多不確定因素。據報道,發展商在取得規劃准許後十四年內只達成其中二十個規劃批准條款的其中三項,另外三項只能部分達成。發展商指出,令其達成有關條款的時間較預計長其中一個原因是政府部門提出「哲學性」要求等—此答案極堪細味。

發展商重申,其中部分土地的地契已於1965 年間獲批為住宅用途。這項目經過冗長的法律訴訟而取得規劃准許,再以十四年時間達成部分規劃要求,發展商投入的管理資源及機會成本必然不小。

雖然發展「農地」困難重重,但發展商仍向此等挑戰進發。讓我們轉看全港最大市值的地產發展公司─新地,在集團2009╱10 年度報告中指出,集團其中一項策略為增加發展土地,尤以透過轉換新界農地為主。新地亦確認現在持有的農地面積較去年多。

齊集業權不簡單

在這兩周,《信報》報道新地及恒地多年來在落馬州旁收購一幅由「文深涌會」所持有約700 萬方呎的農地,以及有關土地正進行法律程序謀求整幅出售;報道指出,地皮有眾多實益持有者,其中包括九個「祖」及「堂」。這個例子清楚顯示併購農地最大挑戰是齊集業權及與眾多業主和有關「司理」商討。可以預期,這些「祖」及「堂」有不同的持分者,個別想保留祖業或不滿意出價,都有可能令收購不能順利進行。

收購大片農地發展,動輒超過十年,要面對其他風險及挑戰包括市場的起伏、尋找有關業主、業權並不完全良好、用地被佔用,或要以法律程序以求统一業權、現租值回報偏低(如屬漁塘或耕地);另外,還要克服規劃、保育及換地申請(包括補地價)的困難等。

在看到政府於高鐵菜園村事件中收地的特別賠償機制及實際收地衝突等情況以後,更令市場參與者看到自由土地市場的可貴:買賣雙方在自願及沒被強迫下達成交易,各取所需。發展商在分散的土地業權上作出整合及運用專業服務以求把土地配合市場需求的發展。這亦可解釋為何新界土地的開發由大型發展商依據城市規劃方向作主導的理由。

近年「保育」要求愈演愈烈。物業發展很容易被視為破壞郊區環境、摧毀自然生態。回顧歷史,在十九世紀末新界被租讓予英國政府時,這些農地已是「私人土地」,並為當時的業主所擁有及有關使用人所用,用途則包括居住(已興建樓房)、耕種及飼養生畜及養魚等。除業主外,要使用這些土地就要付上租金或以土地作出作代價。從這個角度看,這些私人土地一向不是市民大眾的共同財產。

私人供應漸減少

在市場一片減低市區發展密度及保育鄉郊土地潮流下,究竟香港城市發展路向如何?就現在市場趨勢來看,出路似乎只有依賴政府提供未來發展的土地:包括更善用現有土地,在維港以外填海及與深圳共同開發邊境用地等。

私人市場可擔當的土地供應者角色正逐漸減弱。未知來年公布的財政預算案及政府土地供應預算等,可否為以下問題提供答案:政府能否適時提供足夠而適合的土地供應?單是增加交易成本來減低物業價格及需求,是不能提升香港競爭力。市場還是要依賴增加供應以滿足需求。

劉振江

仲量聯行國際董事

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