「地皮」詞義考

「地皮」是香港房地產市場經常碰到之一個名詞。報章上經常看到發展商買地或勾政府地皮之消息; 土地與地皮在意義上幾近相同。最近,在《信報》的新聞報道看到「地皮權益」一詞,另一份報章亦有一篇文章談及「地皮」一詞的起源。本文試從中國明清兩朝的土地契約及土地權益角度探討「地皮」一詞的歷史起源,另探討一些市場上「地皮權益」例子,讓讀者了解此等權益在何種情況下創造。

「地皮」一詞的由來

香港自開埠至今,一直利用長期租約出售土地權益以供發展之用。在香港的土地市場,「地皮」一般泛指發展商從香港特區政府(或以前的英皇)獲得的土地長期租賃權益。在這個租賃安排下,發展商(其為租客)與香港特區政府(其為業主)簽署有關的租約合同及繳交「地價」以取得「地皮」。這租約是一份詳細的合同訂明業主與租客兩方的權利及責任,當中包括租約年期、地租、轉讓限制等。

早於1900年,「地皮」一詞已見於香港政府的官方刊物。出處為《香港布政司及戶籍總署署長報告書》內的「土地備忘錄」。該備忘錄描繪了此前在香港新界施行的土地租賃制度。在1898年以前,新界地方仍未租借予英國;其土地制度反映當時清朝的情況。備忘錄以英語撰寫,當中「地皮」以拼音及中文出現。備忘錄對地主與承租人之間的關係以及「地皮」及「地骨」的解釋引述如下:「地主稱為『地骨』擁有人,地骨可稱為收租權。承租人則擁有『地皮』,即耕種權。」[1]

近年國內學者對明清的土地文書、轉讓安排及習慣做了更多研究。從有關資料來看,「地皮」一詞應從「田皮」衍生而來。

「田皮、田骨」這兩詞早於明萬曆年間已載於文獻,可見這些權益在更早之前已被市場所採用。日本學者仁井田升更指出在文獻上「田骨」最早的出處為南宋時期的《後村先生大全集》。[2]但這是否就是後世所指的「田皮、田骨」中的田骨,就未能確定。

三個租佃契約文書的異同

本文引用楊國楨所著的「明清土地契約文書研究」一書所提供的資料作分析,以供讀者參考。現引用其中一個文獻〈長平富壟山書院祀田碑文記〉,其成文時期約為萬曆十四年﹝1586年﹞:「……今查其田骨一十一籮二斗半,田皮一十五籮,向糸張陽得,張經毛收租;……」[3]。當中提到田骨、田皮的數額及其權益為收租。當中之量度單位「斗」,仍可在近代香港新界租田市場上碰到。

另有多個萬曆年間刊刻民間日用雜書所展示的租佃契約文書,此等文書反映土地契約在當時應已廣泛地在民間使用。本文試比較書中所引用的三個不同租佃契約文書其中的異同,並以香港現行的土地制度作分析,以供讀者瞭解此等土地契約的若干特徵[4]

例子一:赤心子編:《翰府錦囊》,萬曆十三年﹝1585年﹞刊

例子二:範浹編:《範爺發刊士民便用家禮簡儀》,萬曆三十五年﹝1607年﹞刊

例子三:《鍥翰海瓊濤詞林武庫》,萬曆某年刊

這些例子共通之處包括:

年期:不限年月或永遠耕作。

租金:定額收成為租金給予業主。

退田安排:佃人不願耕作,將田退還業主。

其不同之處包括:

出價

  • 例子一:明言在退田之時佃人可從業主接取賠價紋銀。且有佃人自用前去管業等字。
  • 例子二:沒有列出佃人付出年租以外的代價以獲得租權。並沒有管業等字。
  • 例子三:佃人付出討田銀以獲得租權。且有照界管業等字。

轉讓限制

  • 例子一及三:沒有轉讓限制。
  • 例子二:「不許自行轉佃他人,任從業主召佃,不得執占」。

出價

例子一中之租戶需付予業主賠價紋銀,而在退田時可從業主收回這出價。這類似現今的「租樓按金」,以保證租客履行其責任;如租客欠租,業主可從當中扣減,以作補償。

在例子一及三中,租戶都付出年租金以外的賠價紋銀或討田銀以獲得租權;而例子二的租戶則沒有付出此等代價。若這賠價紋銀或討田銀都不可退回,這可視為租戶提早繳交部份未來租金,以減低其後需付予業主之年定額租。而這個預期租金差額或「利潤租值」正是「地皮價值」之所在。

在香港購買地皮權益,一般都需要付出代價或稱「地價」,而此等代價在租約到期時不獲發還。為了維持業主與租客的關係,在租約期間,租客要交付地租。現在一般為物業差餉租值的3%。此等地租僅為該等物業年租值的幾個百分點。租客或小業主付出的「地價」反映該租約的未來「利潤租值」的現值。

轉讓限制

例子一及三皆有「管業」一詞;但例子二並沒有此詞,另有不許自行轉佃他人的規定。若以當今的香港土地法律來看例子一及三,租戶有權將其土地權益轉讓與他人﹔因其租約沒有訂明不准轉讓,所以權益的轉讓並沒有違反契約。

以上分析反映土地契諾在明萬曆年間巳普遍被利用。業主與租戶可通過契諾創造不同的土地權益及經濟關係,以促進土地之運用。

香港地皮權益例子

讓我們轉看一些在當今香港土地市場仍可看到的一些地皮權益例子。以下的個案皆從官契中產生,當中四個都與物業發展有關,而中環的渣打銀行大廈權益安排最為複雜,另半山雍景臺住宅發展有眾多小業主。

例子一:中環香港會所大廈於1984 年完成重建。業主為香港會所,置地公司負責重建,而代價為一個從1984 年起為期二十五年的地皮權益,以享有該大廈寫字樓部份的有關租金收益。

例子二:中環渣打銀行大廈於1989 年完成重建。當時的官契權益擁有者為渣打銀行有關公司。日資建築公司西松建設提供資金重建,並從而享有一個由1987年起為期二十五年少三天的地皮權益。而渣打銀行以長租約承租了該大廈大部份的面積,而期間的租金經已預定。對渣打銀行而言,這安排提供了重建資金,亦滿足了未來的樓房需要。對日資建築公司而言,既有工程合約,所投入的資金亦有穩定回報。

例子三:半山羅便臣道雍景臺的興建。業主為猶太會,太古地產為該住宅物業的發展商。而大廈的小業主擁有由入伙紙日期1994年起計為期九十九年的地皮權益。

例子四:太古坊電訊盈科中心於1994年興建。在發展初期,太古坊一帶地區仍以住宅及工業樓宇為主;商業樓宇仍未成為主流。業主太古地產引入當時的香港電訊為寫字樓用家,以帶動該區轉形為商業區,並出售一個999年期少三天的地皮權益予當時的香港電訊。另業主太古地產以土地契諾形式,保留在小業主出售該權益時有優先購買權。此等安排使業主可行使租約上的各種條款,以達到投資及管理上的協同效益。

例子五:最近期的有關交易應為位於中環雪廠街Club Lusitano大廈。業主Club Lusitano於2009 年出售一個為期八十年的地皮權益予投資者,而後者可享有該大廈的有關租金收益。

從以上例子可看到,在香港土地市場不時有業主以不同方式創造「地皮」權益。這亦反映土地文書的多樣性及其背後的經濟關係。通過土地文書或合約以創造「地皮」權益,以滿足業主及投資者/用家的需要,對香港土地運用起了積極作用。

劉振江

仲量聯行國際董事

[1]此翻譯乃引自香港特別行政區高院雜項案件1992年第562號及1994年第2084號判決書﹝判決日期:1998年11月26日﹞, 5.61段。另《香港布政司及戶籍總署署長報告書》內之「土地備忘錄」副本載於判詞附件十一。

[2]仁井田升〈明清時代的一田兩主習慣及其成立〉載于《日本學者研究中國史論著選譯》,頁459。

[3]楊國楨:〈明清土地契約文書研究〉修訂版,北京:中國人民大學出版社, 2008,頁80。

[4]前引書,頁71-72。

轉載自信報財經月刊第405期 │ 2010年12月號:

HKEJ Monthly Dec 2010

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