甲厦供應——從政府山談起

2010年12月31日 天圓地方 信報

發展局就「政府山」西翼出售作商業發展項目的公開諮詢。市場上看到有眾多不同意見,其中反對聲音包括從保育整個政府山,交通以至綠化規劃等等。

政府出售的理由是向商厦市場提供新供應。

西翼的發展若能如政府規劃般落實,將帶來28500 方米的辦公室樓面,另1350 0 方米商業樓面。辦公室樓面每層約1350 方米;基於其位置,可以預期該地皮將極受市場歡迎,其中尤以附近擁有物業的大型業主。

雖然該地皮預期將建成一幢非常優質的商厦,但其每層樓面面積比較細小,限制了大型租戶的需求。

過去的多個月,在市場上已清楚聽到增加中心商業區土地供應的要求。過往數年,中環甲級商厦空置率徘徊於極低位:最新數字為3%。這基本上是業主市場,租客要在原區搬遷或擴充都受制於這極度短缺的供應。就以曾是空置率極高的九龍東為例,空置率於金融海嘯後達25%,近期已迅速回落至6.8%。過去一年,中環租金已升了超過三成,如無難以預料的情況出現,明年普遍預期再升25%至30%。這一方面當然反映香港經濟環境向好,但另一方面亦令市場擔憂:為何這一年多以來極低的空置率及快速增長的租金和售價,還未能誘發合適的商業土地供應?

政府的勾地表內明顯沒有商業中心區的土地。當然,希望可以說在明天!例如短期內的供應可包括信德中心旁的海景用地(要留意的是城市規劃已將其發展規模大幅減少)、中環郵政總局及周邊地塊,以至灣仔北三幢政府大樓等。

在沒有新供應及租金攀升下,辦公室租客要對其用地作出相應調整,包括更有效利用現有地方、拓展「後勤基地」等─這亦不排除部分租客選擇香港以外的地方,以新加坡為例,未來數年將有四幢大樓面(以每層實用面積計超過3 萬方呎)的辦公樓落成,總面積超過360 萬方呎,可滿足大型租戶需求。香港在此等商業土地供應層面上並沒有趕上市場的競爭。

二之一

劉振江

仲量聯行國際董事

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