增商業地供應利刺激就業

2011年1月1日 天圓地方 信報

昨文從「政府山」的發展談到本港核心區甲級商廈的供應未能趕上市場的競爭。事實上,最近數月,政府經招標出售了兩幅大型非住宅用地的結果,也有一定的啟示作用。

兩幅大型非住宅用地的其中一幅,是位於沙田的商業用地,最後由滙豐銀行奪得,至於另一幅物流用地則位於青衣。

沙田用地的成交有兩個重要啟示:其一為該用地有七個競投者;換言之,有六個買家未能獲得土地,他們要在市場上繼續找尋機會,未知政府會否安排附近同類土地出售以滿足有關需求;其二是這土地原本已從勾地表勾出,其後應需求而作招標。這現象需要小心解讀,因很多潛在買家不是那麼主動。

官地出售缺乏中介

在市場上,地產代理促進自願的買賣雙方達成交易,但在政府出售土地時,未見有此等中介角色。在如此重要的市場,是否可以更有效益地運作?

規劃署最近發出報告指出,部分新界工商業地段可考慮作住宅用途,有關建議定要作極宏觀考慮,若沒有合適的辦公室樓面在此等地區興建,如何能吸引企業開業及招聘員工為當地創造辦公室就業機會?另外,此等發展亦有利吸引高產值的職位。

在市場上,明顯看到有眾多買家對商業用地有興趣。當然,政府要考慮有關的出價是否吸引,以免招來賤賣土地的指責;但從土地經濟角度來看,一個新商業區的開發有其過程,起初有「開荒」風險,樓面需求並不明朗;或從另一個積極角度看,發展商要努力創造需求及或以低價招徠起始租客及用家。

以不同新商業區成功例子作參考,足夠商業樓面體量(critical mass)及配套設施如酒店,餐飲及相互配合之服務等都是重要成功因素。有關發展條件及時機當然會反映在土地價值之上。

以現在香港市區所面對的發展制約及新界地區普遍缺少辦公室職位,若能在維港兩岸以外地區加強發展辦公樓並達致合適的規模,這當會幫助在此等地區創造就業,減輕有關市民上班所付出之時間的金錢,對促進民生有所裨益。

冀財爺積極回應

現距離財政司司長公布來年預算案還有約兩個月,還看政府會否在期內或預算案當中主動提出增加商業用地供應或更積極地回應此供應問題。

二之二

劉振江

仲量聯行國際董事

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