財政預算案─土地篇

2011年1月13日 天圓地方 信報

本財政年度的預算案內土地收入為341 億元。截至2010 年底的九個月,已確認的政府土地收入(包括拍賣土地及補地價等)約591 億元,已超標73%;未計預期招標、拍賣土地及其他補地價收益,本年度的土地收入肯定會大幅超過預算。

翻看過往五年的財政預算土地收入與實際收入,每年土地平均預算收入為321 億元,實際收入則約370 億元。這個五年平均值的比較顯示預算收入比實際收入少約14%;其中兩年(2005╱06 及2008╱09 年度)實際收入落後於預算約8%及61%不等;但另外三年皆超額完成,百分比介乎21%與139%不等。

供應若達標庫房收入急增

有些評論以為政府土地收入減少是「好事」,因為港府不應或不需要依賴土地收入應付支出,但這個觀點未能充分考慮市場現實:土地供應對香港的經濟發展極為重要;物業發展權益由政府主導,通過賣地及換地╱改契等途徑釋放。隨之而來,當然是庫房地價收益。

以本年度首九個月公開拍賣的住宅土地收益為例,總收益約392 億元,涉及的總建築樓面約445 萬方呎;因其中有多幅優質住宅地皮,其平均樓面地價(建築面積計)每方呎約8800 元,預期興建的住宅單位數目約4000 個,或平均單位面積約1100 方呎。很明顯,這4000 個單位數目離開政府近期公布未來十年的平均住宅供應目標2 萬伙仍有很遠距離,但其所產生的土地收益已超過了今年目標。

這些數字實際上代表過去數年政府賣地不多,所以收入也不多。住宅及非住宅樓宇供應緊隨其後而減少,讀者從數字應可自行判斷過去多年政府的住宅土地供應是何等模樣。

假設下一個財政年度從政府來源(包括賣地及補地價)可供應16000 住宅單位,另外市區重建局及私人重建提供4000伙,以達致2 萬伙的供應目標;再假設平均單位建築面積為750 方呎,平均樓面地價為6000 元,那麼,政府的住宅土地收益約為720 億元;另外,假設辦公室等非住宅土地收入為150 億元,總預期賣地收入應大約870 億元。

一個合適的土地收益預算,對香港的發展有其積極意義。

港府的土地收入目標若定得「低」,變相令政府不需要自願地出售土地。港府相信勾地表可回應市場需求,落實「不賤賣土地」的政策。另一個角度看,政府若不需依賴土地收益應付支出,土地自然可以「慢慢賣」或「價錢合理才賣」。

土地價值趨升

價格取決於供求。土地供應(或樓面供應)減少,在需求不變或上升下,土地價格自然上升。新近的土地成交正是專業估價上的重要參考。在現今及可見將來土地供應皆受限制下,通脹持續升溫,土地價值可以預期持續上升。

政府已公布了未來十年的平均住宅供應目標。另一方面,市場上已有呼聲要求增加辦公室用地供應。財政預算案快將公布,土地收益的預算能否充分反映有關供應的收益,很快便揭曉。

劉振江

仲量聯行國際董事

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