勾地表的預期管理

2011年1月29日 天圓地方 信報

特首最近提出未來十年的土地供應目標為平均每年2 萬個私樓單位。

這與2000 年至2009 年十年間之平均1.96 萬個私人住宅單位落成量相約,這當中未扣減拆卸樓宇單位數目。

規劃署去年年底發表「2010 至2019 人口分布推算」報告書,當中一個重要推算數字為未來十年居港人口將由2009 年中的700 萬增至2019中的766 萬,上升9.4 %或平均每年增加約6.6 萬人。這個增長幅度遠較1999 年至2009 年之6%,或平均每年3.97 萬新增人口為高,顯示未來十年本港的住屋需求亦會隨之增加。

近年樓價上漲,土地供應不足已被認定為其中一個主要成因。假如未來十年人口增長真是如預測數字,這將引伸至政府的私樓供應量目標是否仍是不足的問題。

從目前港鐵、市建局及房協的有期發展項目估算,預計三個機構未來十年平均每年可提供約6000伙私人住宅單位。這包括已招標在建項目、已通車但仍未作上蓋發展項目,以及鐵路工程仍在建造或規劃中項目。過去五年,私人土地發展項目(包括私人重建、農地作住宅發展及其他補地價項目)平均每年提供約4800 單位落成量。假設這個數量維持相若;加上港鐵、市建局及房協的供應,扣除私人住宅拆卸後,平均每年可提供合共不足1 萬個私宅單位。這大約是政府2萬個單位目標的半數,餘下的1 萬個單位只好從未來的勾地表尋找解決方案。

根據2010╱2011 年度勾地表的住宅土地數目及有關地積比率計算,倘成功出售所有土地,亦只能為市場提供約9000 個單位。經過本財政年度內10 次拍賣,實際售出作發展的地皮至今只有4000 多個單位產量。

若繼續以此等速度售地及假設市場環境沒有轉差,有關達致供求平衡及穩定樓價的願望可能只是空談。

在下個財政年度,可以預期勾地表內所提供之地皮或其發展權益必定要超過1萬個單位數目,以冀銷售地皮能達標。若以今年的出售比率約50%來推算2011╱201 2 年度,在勾地表內預留2 萬個單位產量的土地可能是一個較合適的數字。

政府亦要更主動舉行土地拍賣以求土地可適時投進市場。定期賣地將有助增加市場效率,讓競投者早作估算及準備,拍賣場地也可多設在中環及尖沙嘴等地方便競投者。

劉振江

仲量聯行國際董事

Advertisements