工厦活化或重建取決補地價

2011年2月25日 天圓地方 信報

財政司司長在新財政預算案中談及工厦活化的進展。截至2011 年1 月底,地政總署已批准12宗工厦活化和3 宗工厦重建申請,其中大部分位於觀塘及九龍灣區;另外,尚有22 宗申請正在處理。政府亦正研究購買工廈改裝為水務署辦事處,以支持活化政策。

自2009 年10 月特首施政報告提出活化政策,流入工厦市場的資金顯著增加,對工業區的更生有所裨益。政策吸引之處,在於不需要補地價就可把「工業」用途地契的樓宇在符合政府有關規定下,轉作城市規劃准許的用途,如辦公樓、商舖及酒店等。此政策只適用於現樓,不可用於重建。

司長談到活化工厦將提供額外辦公樓樓面。可是,在活化過程中,要留意樓宇結構框架已定,辦公樓發展彈性受到不同程度的限制。

這些限制往往令現樓未能滿足市場最新租用要求,或達致最優化的經濟效益。

其中限制尤以淨樓底高度、樓面可用性及電梯安排等為主,以本港工厦普遍樓齡超過20 至30 年,若經活化後,基於結構限制,可以預期其經濟壽命應顯著短於同區新樓。因活化項目回本期較新樓為短,業主更要小心比較活化及重建所付出的代價與收益。普遍而言,重大改裝的建築費與重建相若。

司長亦提到黃竹坑工業區將受惠於2015年開通的港鐵南港島線,有利工厦重建為辦公樓,成為另一個辦公室地區。目前黃竹坑區內約有45 幢工廈,據報,現在有一宗活化申請為酒店。相比工厦活化,去年區內補地價以容許非工業等用途的個案更活躍,共有五宗,其中包括會德豐發展的One Island South,樓面面積約74 萬方呎,由新建工厦改為甲級辦公樓作分層出售;另外四宗涉及地盤面積共約5.3 萬方呎,若以15 倍地積比率計,樓面約80萬方呎,其中兩幢工廈的業主在補地價後仍積極招租,這應反映業主仍在選擇適當時機重建。

保留現有工厦及活化有環保之效,但重建對業主或許更具經濟效益,引入新辦公樓對當區經濟及就業機會有積極效益,港島東及九龍東作為新興辦公地區提供了良好先例。

現行的補地價政策,以改契前後土地價值差異作評估,換言之,土地上現樓及其價值不在考慮之列,這限制了部分工厦補地價及重建的可行性。

若政府能考慮在工厦活化政策上把物業(包括現有建築物)的市值作為改契前價值作評估,這應有助部分工厦重建作為甲級辦公樓之用,一方面促進工業區更生,一方面亦增加新辦公樓的供應及相關就業機會。

劉振江

仲量聯行國際董事

Advertisements