取招標捨拍賣

2011年3月18日 天圓地方 信報

位處前元朗邨旁的首幅「限呎地」以招標方式售予長實(001),項目接獲8 份標書,《信報》引述消息人士指出,多數入標者的標價均高於當局設定的底價,最高價的數份標書,入標價相近。

在下一個財政年度,政府將有五幅「限呎地」以招標方式出售。為何政府不用公開拍賣,選擇用招標方式出售此等土地?這些「限呎地」與一般以公開拍賣的商住地皮類似,只是發展單位呎數的限制較多;或簡單而言,就是要多建小型單位。

純以估值角度看,同一幅地皮加進此等限呎要求後,土地價值理應較沒有額外要求為低,原因是發展彈性減少,發展商判斷市場對單位大小需求,定位等皆受限制;有關的減值幅度,則要視乎地皮發展的特性而定。

拍賣與公開招標同為政府經常採用出售土地的方式,兩種方式都定下時限讓買家出價,其中優點在於將競爭聚於一起,以方便賣家。若要達成交易,出價定要高於賣方所定的底價。以近期土地拍賣為例,南豐發展要「自我加價」六次以達到政府的底價;另一幅柴灣住宅地皮要收回,反映政府訂定合適底價所遇到的挑戰。

去年標售兩地皮

對買家而言,兩種方式主要分別之一,是拍賣場內所有競投者都可以看到對手出價,買家可按現場競投氣氛對出價作出調整。要注意的是,最終買家只是一個價位高於上一個的出價。

招標不同之處在於買家看不到對手出價。買家要自己「計數」,並估算對手出價。對買家而言,可會擔心自己的出價比其他競投者顯著地高;對賣家而言,有關方式最好是用於有「特別買家」的用地,以取得最好價格。若有關物業或土地對某買家有特別價值,此買家的出價可能會顯著高於其他競投者。

在本財政年度,政府以招標方式售出兩幅土地,包括石門商業用地授予滙豐銀行,以及一幅青衣物流用地。在年度初期,兩幅地皮都不在勾地表內,政府亦沒有公布將推售,這應反映有關地皮都是經有興趣買家向政府要求出售才推出,但其中申請細節如勾地程序,對底價或訂金要求就沒有公開。這兩幅地皮買家應該都是用家,其出價應反映它們在業務上可承擔的支出。用家出價一般可較發展商為高,其理由為自用之故。發展商要為完成物業尋求租客及╱或分層買家等,所以風險較用家為高,其要求的利潤亦要較高。

有利達成政策目標

在公開出售過程中,市場可獲得極具參考價值的資料,包括出席者,競投者(雖然近年多了隱名的競投者),出價的節奏等。但在招標之過程,政府只會公布出價公司名稱(多為殼公司)及最終承價。除最終買家身份,其他競投者的真正身份及出價,市場就不會輕易得知。以這首幅「限呎地」為例,要靠「消息人士」才可大概掌握「競投情況」。

以招標方式出售「限呎地」,政府可以在審閱完出價後才作出决定;這可減少在拍賣場上因訂定「底價」過高而賣不出的風險;這些「限呎條件」對競爭及出價的影響並不會完全浮現於市塲;若要對此等影響進行評估,並不容易。總括而言,政府以招標方式出售此等「限呎地」,有助其成功出售及達致政策目標。

劉振江

仲量聯行國際董事

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