工業區變商業區須更多誘因

2011年4月1日 天圓地方 信報

工厦變為商厦是工業區轉型為商業區的非常重要手段。觀塘區由往昔傳統工業區變為全港第三大辦公室區域,見證了眾多發展商、業主及有關政府部門及機構所付出的努力及成果。

除了九龍東一帶,還有哪些工業區有潛力變成商業區?其中要考慮因素包括該區現在的辦公樓「體量」(Critical Mass)、工厦業權結構、交通網絡及城市規劃等等;最重要的是,有沒有足夠經濟誘因(或預期利益),觸發此等商業發展。

惟在現行政府土地政策下,在這重要環節上效力仍嫌不足。

以最近預算案內提出有機會成為辦公室區的黃竹坑工業區為例。根據規劃署資料,區內約有8.3公頃商貿用地,若以15 倍地積比率計算,樓宇體量約1300 萬方呎。現在區內僅有兩幢商業╱辦公樓,合共提供約140 萬方呎樓面及一幢約22萬方呎的酒店,另有約45 幢工廈,究竟這眾多工業樓面何時才會轉為商業樓面?

去年,區內共有5 宗「補地價」成交個案,最矚目應為One IslandSouth(由即將建成的工厦轉為商厦),其餘4 宗涉及樓面約80 萬方呎。這些發展對地區轉型極為關鍵,其中個別發展商由買入工厦或地皮到「改地契」花了5 至7 年不等,這尚未計算樓宇建築及入伙的時間。這反映發展商必須耐心等待合適的市場環境作發展與更重要的「補地價」時機。

不過,隨着商厦市道在過往兩年顯著做好,加上市場對One Island South的分層辦公樓有良好需求(其中反映該物業位置及景觀的優勢),這對區內未來重建補地價金額帶來極大變數。「改契」步伐會否就此放緩,仍待時間提供答案。

再看區內其他現樓,眾多皆為高密度工厦,其中大部分由分層業主持有,少部分則已統一業權。直至2 月中,活化工厦的申請只有一宗;無論重建或活化工厦,皆需有足夠經濟誘因,才能令有關發展順利進行。

這些案例顯示,重建及相關的補地價安排為該區轉型的最重要制約。若政府能把工厦物業市值(包括現有建築物的價值而非單純考慮作工厦重建的土地價值)作改契前的價值評估,必定有助加快資金流入有潛質的樓宇,促進重建與更生,並增加區內就業機會。

試看一個簡單例子:假若一幢工廈重建地價為2 億元而現樓價值為3 億元,若改契後商業地價為4 億元,據現行政策,業主須補地價2 億元(即4 億元減2 億元)作商業重建,有關重建將很難發生,因業主的總代價5 億元高於商業地價的4 億元;但如果政府計算補地價時以工厦現樓值為基礎,使業主在重建中付出補地價1億元,那麼,商業重建就有可能發生。

工廈重建為商廈對經濟發展有良好成效。一方面,業主可把舊工厦改變為新商厦,以達到其投資目標及滿足市場需求;另一方面,政府又可收取補地價費用,這亦符合現有補地價的原則:即收取改契前與後的全數價值差額。

政府作為「大地主」並透過補地價的思路調整,確可發揮積極作用以促進此等地區的更生。

劉振江

仲量聯行國際董事

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