創造商舖地理優勢及價值

2011年4月11日 天圓地方 信報

近年報刊經常有評論批評商場商舖業主無良加租或不與現租客續租;更有個別激進言論指商場商舖業主和大地產商不勞而獲,並且「榨乾榨盡」並非因他們努力而達致的社會繁榮與穩定所帶來的「經濟租金」(Economic Rent)。這些評論不合理地否定商場商舖業主以及相關之專業服務與其他配套對香港經濟發展所作之貢獻。 

香港向以購物天堂著稱。近年隨着國內自由行之興起及有關之消費,零售市場得蒙其利。眾多不同商場以至不同之購物地區不斷作出競爭,以招徠商戶及購物消費的大眾。有關之商機令香港更吸引,亦創造眾多就業機會。

對購物大眾以及遊客而言,在香港逛商場, 「行街購物」為極重要之社交消閒娛樂節目。這亦是保持香港吸引力之一個重要元素。

業主及發展商等不時投入資金以優化其資產質素(包括樓面改造,設施及周邊環境提升等)以滿足商户及購物大眾對「硬件」之要求。另一方面, 商場業主亦要不斷調整其租户組合(這亦可解釋為何部分租户不獲續約)以確定其市場定位及吸引相關租戶及消費者,並引入先進之管理系統及推行有效之宣傳推廣策略等「軟件」,其中牽涉眾多國際上最先進之做法, 優秀之專業團隊及有關之管理隊伍從而確保有關商場能維持其競爭力。

對租戶而言,合適之商舖及租約條款對其營商至為重要。現時市場上有眾多之品牌湧現與及嶄新之店舖設計,這反映市道活潑,商機湧現。商戶有生意可做,才會開舖經營並付上租金。

近年大眾明顯見到購物地區的轉變,尖沙咀廣東道和銅鑼灣羅素街一帶展現了新氣象。當中以海港城及時代廣場為「領頭羊」。這兩個大型商場(分別約200 萬及100萬方呎)在過去三年之毛收入以平均年增長率約21%及11%。這反映商場業主所作之資產提升活動及策略帶來了非常可觀之租金及資本值收益。當中要留意兩個商場皆為單一業權。而其上蓋之建築如辦公樓,酒店等皆對商場提供支援。這些發展亦帶動周邊之商舖向高增值轉型,令租金以及價值得以大幅提升。誠然,不同之商場及購物地區有不同之商戶組合以至市場定位而其主導有關租金及售價之表現。

這亦說明透過商場商舖業主對「硬件」和「軟件」的投入以及租戶營商智慧, 「地點」(地理優勢)是可以轉變和創造的。

綜觀而言, 在商舖此一環節,香港極具競爭力。而眾多成功商場業主及相關專業及服務人員所作之努力,亦應為社會大眾所認識及予以恰當之評價。

劉振江

仲量聯行國際董事

Advertisements