政府辦公室在工廈活化具牽頭作用

2011年5月9日 天圓地方 信報

在活化工業區政策下,政府已向立法會提交撥款申請,用作購買及改裝一幢工厦以供水務署新界西辦事處之用,以及發展一個水資源教育中心。這對推動有關政策富積極作用,有關實際經驗,尤其是在成本與經濟效益、樓宇的預期經濟壽命及結構限制等方面,對往後政策調整有重要參考價值。

本文試從政府選定的部門、用途及有關樓面面積作探討,並與太古地產在創造港島東轉型商業區所作出的創新及努力作一比較。

太古坊的示範作用

政府指出,有關購買選址包括荃灣、葵涌、屯門及元朗等地區,目前購買只限一幢,亦即是受惠地區只限一處。

要協助地區轉型及創造辦公室需求及周邊配套的發展,被選定的政府部門,其用地規模、人員數目及可帶來的界外利益及需求皆屬重要因素。這次選中水務署屬下的新界西辦事處,有關樓宇建築樓面需求約18 萬方呎。辦事處面積須約11 萬方呎,餘下的面積將用作水資源教育中心及泊位等用途。資料並沒有透露辦公人數多少,若以辦事處面積及假設平均個人面積130 方呎計算,辦公人員約800 多人。至於構思中的水資源中心,似為學生服務,對當地辦公室及配套需求看來影響輕微。

讓我們回顧港島東糖廠街一帶如何從上世紀90 年代初期的工廠區,發展為今天全港第四大商業區—太古坊。

太古地產除利用持有的用地,亦積極收購毗鄰地皮。這是一個長線及持續投資的地區改造。

在其興建區內第一幢甲級辦公樓德宏大厦時,多盛大厦及電訊盈科大厦的雙塔樓規劃亦在進行,當時太古坊一帶地區仍以住宅及工業樓宇為主,商業樓宇未成主流。太古地產利用「成本地價及建築費」及「長期地皮權益」引入當時的香港電訊為電訊盈科大厦業主及用家。香港電訊當時為行內領導企業,而紥根於太古坊對相關企業進駐此區有積極作用,有利形成商業區。電訊盈科大厦的規模約62 萬方呎。

須帶動相關企業搬遷

以往政府從尖沙咀搬遷貿易署往旺角,市場上看到有部分相關企業亦有追隨搬遷,但水務署的新界西辦事處究竟能否帶來類似之效益,表面看來,成效可能極微。

從以上分析,政府還要加強其政策力度,才可以看到推動工業區轉型成效,其中如加大政府部門的需求面積及人員數目,亦要留意有關部門須能吸引其他企業進駐及其服務的人流,以利相關服務配套的發展。

劉振江

仲量聯行國際董事

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