土地供應—不應單靠政府

2011年5月23日 天圓地方 信報

隨著政府主動恢複賣地,本財政年度新增的住宅用地有望達到每年2 萬個單位的長遠平均供應「目標」;不過,未來十年及更長時間的土地供應又在哪里?

發展局于上周提出政府計劃今年第三季諮詢公衆對開發岩洞及在維港以外填海。這是對財政預算案透露的土地供應大方向的跟進工作。

政府以「大業主」的身份,一直處于土地供應的壟斷地位。以預算案而言,供應要點有三:①繼續現有用地規劃及城市設計;②于維港以外填海;③透過搬遷汙水處理廠及配水庫等政府設施至岩洞,以使有關土地可供出售或作其他用途。

據報道,規劃署引研究指出,透過善用市區土地如工廈改建,推行新界北洪水橋新發展區及依靠東湧餘下填海部分等,已足夠應付土地需求至2030 年。故于維港以外填海及開發岩洞並非用于應付中短期需求。

目前此兩項供應的時間性及可行性皆未能確定,可肯定的是,政府將撥款作研究與進行公衆咨詢。若計劃可行,還需要時間及成本作填海及搬遷設施等等,當然,這還未計算有關市民為保障其土地權益而作出的反對,以至環保評估等因素。

那麼,現在的供應就要依靠現有土地如啓德、將軍澳及東湧等。洪水橋新發展區等仍在規劃,若以最近部分元朗工業區改劃為住宅(戍類)分析及把它們已納入推售土地之列,這些規劃設計似專為政府用地而服務。

受制于規劃申請與要求,以及現行的補地價政策,私人土地之發展已經不再是土地供應主要來源之一。

政府是否真的能持續每年供應2 萬個私人住宅單位,以及其他商業或倉儲等用地,以滿足香港的社會及發展需要?假若政府不能提供充足土地儲備資料及時間表,以支撐這些預期供應數字,政府是否現在就應從根本上檢視其土地供應策略,以訂出合適政策及行動細節?

其中關鍵在於如何更有效運用現有的政府及私人土地, 而不單是為政府創造土地及賣地收取地價的機會。

有關政策方向檢討可包括:一、城市規劃提高新界地區的發展密度以及發展基礎設施;二、收地條例賠償準則要反映市場情況,官地收回條例要作出適當修改,令受影響業主及人士等獲得合適法律保障;三、補地價政策以配合規劃發展,按現行的政策,政府將全數收取改變土地用途差價,不反映現在樓價及希望價值等。問題是:這是否有足夠經濟誘因令市場參與者實踐政府的規劃(其中政府土地除外)?以往行之有效的私人補地價發展模式現已變得路途崎嶇及費時。

政府是時候與私人土地業主重新分享「締結價值」,以促進私人土地之運用以配合規劃意向。

劉振江

仲量聯行國際董事

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