房屋用地儲備是否足夠?

2011年6月6日 天圓地方 信報

早前政府提及根據香港2030 規劃研究(下稱報告書),現有的土地儲備已足夠應付土地需要至2030 年。究竟政府所指的土地儲備數額及質量如何?

本文試從報告書中提供的假設及其需求預測數字,分析房屋用地儲備的情況。

報告書於2007 年完成,其「基本發展情況」的主要假設,包括居住人口、房屋單位總數及累計需求按有關基準年(2003 年)、2010 年、2020 年及2030 年期間的變化列出,利用有關年份的假設累計需求,亦列出期內平均每年的單位需求,2003 至2010 年約為每年3.5 萬伙,2010 至2020年下降至約每年3 萬個,2020 年至2030 年回升至每年約3.7 萬個【表】。

市場反應:需求遠高於供應2010 年的實際房屋單位總數約259 萬個。比對2003 年的數字,增加19.6 萬個;從另一角度看,比2010 年的假設單位總數字低約5.1 萬個,期內供應短缺比率約為20%(51000╱248000);2010 年的實際居住人口為710 萬,少於假設居住人口。

此等房屋單位總數包括公屋與私人住宅。2003 至2010年期間公屋及私人住宅的總落成量分別約11.2 萬及10 萬個,總數約21.2 萬個,其中落成量較增長數目為多,應源於公屋及私人樓宇的拆卸量。

要滿足報告書所假設的需求增長,土地供應量在未來十年要有約每年3 萬個新增單位。以房屋委員會公布未來四年(2012 至15 年度)平均每年公屋落成量約1.5 萬作估算,並扣減拆卸公屋及私人單位假設為3000 個,私人住宅單位的供應要每年須逾1.8 萬個。實際的需求增長多寡,還要視乎市場價格及租金表現來判斷。

現在的市場反應,已表明需求遠高於供應。

特首去年公布的平均每年約2 萬個私人住宅單位供應,明顯未能安撫市場對供應短缺的憂慮,如果這供應數字已是未來十年房屋土地儲備的上限,政府還有何方法可增加預期供應以紓緩需求?

以區域計,未來十年的土地儲備主要集中在啓德及將軍澳的住宅用地;至於東涌,仍有基礎建設工作要進行。

私人市場失緩衝供應功能

未知政府會否留待10 月施政報告時才詳談未來土地供應實際情況及時間表。

或許屆時政府最終要承認現在的土地儲備已「很瘦」。

另一方面,私人市場近年在政府「不賤賣土地」政策下,已建立不了土地儲備,或者,私人市場基本上已喪失作出供應緩衝的功能。

劉振江

仲量聯行國際董事

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