確認人與額外印花稅

2011年7月4日 天圓地方 信報

物業交易以確認人(confirmor) 方式進行被認為是其中一個量度樓市炒賣活動的重要指標。

物業在成交期內被確認人轉售圖利,價格通常顯著提升,這其中可能反映買賣雙方對市場訊息掌握的不對稱,但更大部分時候是反映供不應求。對準備出售物業者而言,此等成交訊號令他們更小心留意其出售價格是否在市價水平;對準買家而言, 這提供一個重要訊息,反映當前市場對供求的判斷。這種投機活動現在則被視為令需求增加,以及推動價格升至不合理水平, 繼而產生泡沫,以至因泡沫爆破帶來的不良影響。

隨着立法會於6 月22 日三讀通過額外印花稅條例, 在住宅物業交易中(長期樓花除外),此等「確認人」買賣或許從此消失。「確認人」交易對「炒家」吸引之處在於「本小利大」(買賣差價相對於訂金數額), 面對市場風險時間短(主要在於簽署買入至賣出合約的時段),以及避免印花稅(現只限非住宅物業)和銀行按揭的成本及限制等。

香港是否「確認人」交易的原創地, 還有待考證。筆者手上的文書資料顯示,早於1923╱24 年已有確認人交易出現,此交易在當年應十分觸目,涉及的是銅鑼灣的三幅地皮,面積共約57 萬方呎(即今利園一帶)。

確認人(買家)蔡寶善於1923 年8 月14 日與物業業主訂立買賣合約,金額3480000 元, 並付予訂金10%;其後訂立於1924 年1 月17 日的轉讓契約顯示,利希慎置業有限公司為最終買家,並付出代價3850960.35 元。物業業主JohnWilliam Buchanan Jardine 在確認人要求下直接把物業轉讓予最終買家,確認人在轉讓契約亦確認是項交易。

最終買家在確認人指示下,付予業主3480000 元, 代價餘數則付予確認人。

在此數月內, 確認人的交易利潤以當初的訂金計算,超過100%。

在比較已登記的交易文書資料及有關時間後,這宗交易的條款及做法有其特別之處,這顯示交易各方作出配合以達成此重大交易, 現舉例如下:

①原本的買賣合約文書並沒有註明成交日期,此文書亦於約四個月後才作登記;這些做法皆不尋常。

②沒有確認人與最終買家的買賣合約登記紀錄;是否有此文書亦不得而知。

③原業主Jardine 先生承造此最終成交的按揭, 金額為原本交易金額的六成。本金與利息訂定在1925年11 月29 日歸還;即貸款期少於二年, 令新業主還款添上重大壓力。

確認人及利希慎本人皆為此按揭的擔保人。

④利希慎置業有限公司於1923 年11 月27 日成立, 以及上述按揭的利息起計日為同年11 月30 日,此時期或許就是有關的轉售日期。

買賣合約及轉讓契約的印花稅分別為1 元及38510 元(約為最終成交價的1.1% )。現在,印花稅已增加至成交價的4.25%(以超過2100 萬元交易計算)。

這些年來, 政府不斷利用印花稅來調控物業市場活動。2009╱10之財政年度物業轉讓契約及須課稅合約印花稅收益達162 億元(約佔全港稅收總額9%);2010 ╱11 年度的有關收益應更高。由此可見,在本港置業成本不輕。

在引入額外印花稅後, 住宅物業交易大減, 預期物業印花稅的收益數額亦將隨之而減少。此「額外印花稅條例」或許亦可稱為「減少印花稅收益條例」。

劉振江

仲量聯行國際董事

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