土地供應最弱一環

2011年7月18日 天圓地方 信報

政府早前表示將用一年時間檢討康樂和綠化地帶用地,研究改作興建房屋用途。這個檢討方向對增加住宅土地供應及整體香港發展的土地儲備有積極性,理應值得支持;不過,已有報道指出個別政黨議員表明極難支持這方向,其理據為綠化地帶有本身的用途,一旦政府開始在邊緣起樓,便會「愈食愈入」,期望政府能盡早在研究中處理此等意見,並提出積極建議給市民選擇。

假若有關檢討研究範圍只限於規劃層面,無論規劃願景如何美好,實際的土地發展效益實在存疑;或許,此等規劃再一次只為沒有私人權益的政府土地服務。

應考慮修訂收地法例

環顧新界土地業權分布的情況,要發展政府土地,其中仍可能牽涉政府強制收回私人土地及賠償的問題。

政府應利用這時機對收地法例作出合適的修訂,而不是以行政安排或「特事特辦」來解决長期問題。

既然此等康樂用地及綠化地帶仍有眾多私人地皮,究竟政府如何可推動市場力量作發展?其中牽涉的考慮因素眾多,包括土地業權分布、規劃發展密度的經濟效益、規劃條件、基礎設施、補地價政策,以及換地的落實安排等等。其中尤以土地經濟效益為優先考慮因素,要把分散的土地業權集合發展,就必須有足夠的經濟誘因。

假設此等綠化地帶的規劃改變只是帶來極低密度的發展,例如是住宅(丙類)或(丁類)或綜合發展區等,只有0.4 至1.2 倍的地積比率,若利用政府過去三年半已公布的新界住宅(丙類)及(丁類)用地換地交易資料來作評論,恐怕此規劃方向所帶來的私人市場單位供應只有極少數量,因為2008 年沒有成交, 2009 及2010 兩年共四宗,2011 年上半年也沒有成交【表】,以平均單位面積1500 方呎計算,三年半的供應數目約330 個,或平均每年少於100 個。

要促進住宅單位供應,規劃就要把發展密度提高以創造「希望價值」,從而令土地交易可更有效進行及產生具規模的發展用地;另外,政府亦要作出基礎設施投資以配合較高密度的發展。

「農地」經濟價值須重估

政府補地價機制目前未有認清此等私人土地市場的特性:包括併地的種種困難,包括構建建築物、住客搬遷、農務及有關風水賠償,以至交易費用、專業費用及時間成本等等,這是整個私人土地及換地供應鏈中最弱的一環。

回看「菜園村」收地事件,政府付出甲級特惠賠償金(農地以每方呎逾500 元計算)、農作物特惠津貼,以及特惠安置津貼,以至容許合資格村民可以免資產入息審查購買居屋。

政府在這宗個案中,再一次體會收地的因難及其牽涉的眾多成本;其中「農地」的經濟價值只佔總成本的一部分。

當政府在補地價機制還是以「農地」的經濟價值來評估這些新界土地時,眾多此等「土地供應機會」只能停留在規劃圖則上。市場亦只有無奈地接受政府這個「大地主」的選擇。

劉振江

仲量聯行國際董事

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