劏房的供應與需求

2011年8月1日 天圓地方 信報

「劏房」問題近日經常成為報章上的標題或採訪故事,在立法會及不同的區議會亦有廣泛討論。本文試從供應及需求層面看這個住宅問題。

發展局於2010 年7 月在立法會屬下的一個小組委員會討論文件中指出,劏房未有確實的定義;對一般市民來說,劏房應是指一個住用單住被分間成兩個或以上較細小的獨立單位,以供出售或出租,通常每個獨立單位均置有獨立的廁所,有些單位更設有獨立的備餐間或廚房。

在劏房過程中,業主要投入若干的資金,令有關分間單位有「市場吸引力」,其中包括改建工程費用,如拆卸╱新建間隔牆、鋪設電線、新設置廁所及相關內部供水及排水系统,以及加高地台等等;內部裝修包括冷氣及廚房設備等,都是重要成本,另加改裝期間的租金收入損失。

以現在市況看,此等業主多傾向把物業作收租用途,投資回報為間細單位所提供的較高呎價租金;業主亦要面對增加的運營成本包括:管理多個租約及單位的維修╱保養支出及經紀佣金;在出售及安排按揭方面,原本單位的業權良好性有可能受改建影響而遇上挑戰。

假若分間單位是作出售用途,可以預期業主更會聘用專業人士如建築師、測量師及律師等,處理有關改裝及出售事宜令其符合法例要求及物業業權良好。

另外,土地業權分數及有關的「分公契」,樓宇管理亦要作出適當處置。

究竟有關劏房住屋需求數額有多大?立法會議員李慧琼於本年6 月一個立法會會議上引業界的估計,現在全港有超過1 萬個劏房單位,這個數字有多準確,還要待政府提出有關研究及巡查數字後作比較。

發展局亦於上述討論文件指出,劏房屬於較廉宜的住屋,對社會上某些群體來說是具吸引力的選擇,如把所有劏房定為非法,將對這些群體造成一定影響。

這個「較廉宜」的論點要小心理解。這只應指租金數額,而不是單位租金呎價。

在考慮到業主所要投入的資金成本及回報要求、風險等因素,這些劏房單位租金呎價必定要較其大單位有很充足溢價,這才可引發細單位的供應。

以近年市場住宅售價及租金上升情況來看,市區住宅單位需求強勁,表現明顯優於新界地方。其中需求主要考慮因素包括就業機會及交通成本(包括時間及實際費用)。

未來住宅供應仍多集中在將軍澳、東涌及新開發地區等,就業機會仍集中在維港兩岸,這個位置上的差異,應令市區劏房住屋需求持續。

劉振江

仲量聯行國際董事

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