商廈與住宅之取捨

2011年8月15日 天圓地方 信報

《信報》月刊8 月號以土地政策失誤為標題,當中由薛鳳旋教授撰寫之文章提到,市區及新界區域人口分布及就業機會不平衡之問題。文章指,政府一直不在意在新界推動經濟和產業發展,致使新界就業職位有限。近半新界處於工作年齡的居民要跨區往九龍或港島市區工作,衍生各種如交通費用、失業等社會問題。

這令筆者聯想到最近規劃署改劃荃灣東之工業區當中約4.6 公頃土地為5 個綜合發展區,其意向主要作住宅用途。有關發展區土地面積介乎約5000 至1.2 萬平米不等。3 月份時報章以「荃灣東工業地轉用途,業主群起反對」為標題報道有關事件。

當中10 個私人業主包括新地(016)在內,共提交7份針對各綜合發展區規劃之反對申述。此等反對皆不被接納。

新界區的辦公樓面積在2010 年底,約佔全港辦公樓數額之7.2%,而新界居住人口約為全港的52%。以荃灣為例,辦公樓面積為99500 平米,佔全港辦公樓數額少於1%,人口約為29 萬,佔全港人口約4.2%;至於港九市區,則佔全港辦公樓數額93%。這些數據反映辦公樓之相關就業機會集中在維港兩岸。【見表】筆者經常問以下問題: 「假若新市鎮有多一些辦公樓,這會否令到當地就業機會增加,從而減少市民花在往返住所及工作地點的交通成本,令港人的生活質素提升?」規劃署在上述工業區的新規劃給筆者的印象是,為政府於區內擁有之「前大窩口工廠大廈地塊」服務,令其可出售作住宅用途。此約1 萬平米的土地被規劃作單一綜合發展區,而位於此政府地周邊的4 個綜合發展區,皆不是由單一業主持有,當中既有整幢,亦有分層單位,均為不同業主持有。

究竟政府有否市場證據支持其規劃意向在此4 個發展區可帶來實際及有效益的改變?若以市場上個案作參考,在同一個綜合發展區有不同地段及不同的業主,其改變用途的可行性已大為降低。

業主及發展商在此發展限制下要克服眾多挑戰,受綜合發展區的整體規劃所約束,不同業主要達成合作以取得規劃准許,可以是很長遠的事。待規劃過關後,仍要再與政府周旋換地申請及補地價,當中一大前提是財政可行性。

假設「前大窩口工廠大廈地塊」被劃作商業用途, 而周邊的地塊被細分作不同用途,如住宅戊類、商貿地等,相信對整個區的更生及興建新辦公樓有積極推動作用,也應該能增加就業機會。旁邊的業主可就其物業的特性作出合適決定,當中可包括出售、活化改裝,以至重建等。

當區內業主群起反對此綜合發展區規劃,市場上亦屢見在業權分散的綜合發展區是如何難以發展,為何工業區規劃卻朝這「冇前途」的方向走?城規會可否給荃灣區另一個選擇?

劉振江

仲量聯行國際董事

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