公家路與私家路

2011年8月29日 天圓地方 信報

早前《蘋果日報》以「路霸」為題,報道石澳道及淺水灣道多個私人住宅地段之門前通道使用情況,部分更建有大閘,其後再有報道指出,部分大閘已由有關業主安排清拆。

另外,有報道指出,大浪灣道12 號的地皮業主,涉嫌把地段前的路段由公家路變成私家路。地皮業主發言人發表報章聲明指,已徵詢多個專業(包括法律顧問)的意見,確認大閘建於有關路段之前,是恰當做法,並無違規,亦確認大閘除了為該物業業主及附近幾位業主提供使用外,不需要對外開放。早前有指,地政總署已就有關情況諮詢法律意見,但當時不宜公開討論詳情,筆者於截稿前,仍未察覺地政總署發表有關聲明。預期有關法律問題,尚須要時間研究。

本文旨在藉以上事件讓讀者了解港府批出土地契約及有關通行權(right of w ay)的安排,通行權是地役權中的一類,若果以大浪灣道12 號的土地契約為例,契約於1934 年簽署,租期由1924 年10 月9 日起計為期75 年,另續期75 年。

地皮權益附有一段政府土地之通行權,以通往公家路(現大浪灣道),此通行權容許地皮業主使用有關路段,但則要負責興建及維修此路段,有關圖則亦顯示附近另一私人地段,也要利用有關路段前往大浪灣及石澳。

地役權共有四個特徵(見註)包括︰(1)有主地及役地(如上述作通道用的政府土地);(2)此地役權為主地服務(上例作通道之用);(3)主地及役地分別由不同業主擁有(地皮業主與政府);以及(4)此等權益可作為授予之標的物。

另外,地役權有別於個人許可證權益(personal licence),前者為土地的權益,並可隨土地轉讓,後者則並非依附於土地,亦非為租約。

類似的土地使用安排仍出現於新批政府土地。新批土地契約,較舊契約有更多及更詳盡的條款,以處理有關地役權。以「勾地表」內西貢清水灣銀線灣碧沙路地皮的草擬賣地章程為例︰有關地皮權益買家要負上管有、保養及維修一段政府土地(應為現今的碧沙路)。買家對此段政府土地並沒有「專有權」,政府保留權利,收回有關土地作公家路,及或將有關使用權授予附近地段業主。

以筆者觀察,一般由眾多不同地段業主共同有責任管理,以及維修的私家路段,在整潔及維修狀態等方面,似乎都及不上由政府管理及維修的公家路。在地契層面上,地皮業主有責任維修有關私家路段,但當此等責任由多個不同地段業主負擔時,如何能有效率及有效地執行此等保養及維修職責?

這或許可說明在沒有有效管理機制下,縱使私人業主想提升私家路段的衞生及環境,亦未必能輕易付諸行動。

地役權對土地開發及使用極其重要,除了從以上例子可看到政府批地要處理路權以外,大型地段在分割成多個地段時,很多時也要處理此等地役權包括「道路」及「後巷」等。分層大厦業權於分散買賣時,也要於公契內處理公用樓梯、電梯及其他如水電供應設施等權益。

劉振江

仲量聯行國際董事

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