居屋的土地資助成本

2011年9月12日 天圓地方 信報

上周本欄另一位作者中天再提出反對復建居屋的理據,另舉例以每年10 0 億元資助5000 個單位或每戶200 萬元買樓,王于漸教授亦撰文評論居屋轉讓限制(包括出售及出租)對業權的影響,以及為住戶所產生的綑綁作用。

本文分別試從土地╱居屋供應者(政府╱房委會)及購買者(居屋業主)看這個資助金額究竟有多大,以及其中土地價值如何被隱藏及消減,讓讀者從契諾及土地經濟關係看這資助安排。

政府早前表示覓地建居屋需時約7 年。若居屋要短期內復建,基本上是要與其他政府土地發展住宅作競爭,如供私人發展住宅的土地。故此,居屋的土地或機會成本可用此等私人發展住宅土地成本作參考。近期出售的元朗、東涌及將軍澳的政府限呎地具可比較性,其每方呎樓面地價介乎2700 至4000 元不等,若然如公民黨早前建議以何文田等市區用地作居屋估算,其成本將大幅上升至每方呎約1 萬元;其中土地價值因應位置、發展密度及景觀等,可有極重大差異。

居屋土地也有其土地收益。因沒有此等土地新近成交個案作比較,土地收益估算只可參照剩餘估值法以預期居屋售價減去建築成本、費用及利息支出等;考慮到居屋樓價受轉讓限制而被調低,令售賣的風險極低,發展商利潤在此等估算中假設為零。當然,居屋也有滯銷日子。

以將軍澳區居屋為例。参考去年6 月、7 月房委會推售的剩餘居屋單位售價並以差餉物業估價署樓價指數作調整反映現在市況,其建築面積呎價可假設為2600 元;另參考工料測量顧問公司數據,居屋規格的建築費假設為每方呎1000元,另扣減每方呎約400 元的專業費用及利息等,每方呎樓面地價約1300 元。以將軍澳新近樓面地價每方呎約4000 元比較,有關的資助金額表面約為每方呎2700 元。

假設單位建築面積680 方呎,其資助金額表面約184 萬元。若以每年5000 個資助單位計算,總金額約92 億元。

轉讓限制影響流通從居屋買家角度看,他們購入的單位有資助成分,令居住成本減輕,但有關的資助或得益對他們而言,顯然沒有以上土地價格差價估算那麼多,其中要考慮的價格差異因素包括:單位轉讓限制及樓宇質素。

政府在出售居屋單位同時在契約中加進了轉讓限制契諾(包括出售及出租),從而保留政府作為大業主改契及收取補地價的權益。居屋業主的轉讓自由受限制,對單位的出價自然要較沒有此等限制的相同單位為低。

根據房委會資料,截至2010年5 月,已改契及補地價的申請約佔整體居屋數額二成,居屋業主明顯並不熱中於補地價,這亦是導致居屋流轉遠不如私人樓宇的重要因素。政府從補地價安排可獲取的收益,顯然也受制於有限度的申請個案。

另外,居屋單位的建設由政府╱房委會主導,樓宇設備及裝修等都不及新發展的私人住宅吸引,這亦是居屋建築成本較低的主因。因此,居屋售價自然要較同區私人住宅為低。

居屋的發展在以上這兩個方面把有關的住宅土地價值消減。首先是轉讓限制令單位流通及使用未能達致最佳效益。買家出價減少以反映其未能自由控制有關單位的轉讓安排;大業主表面上持有補地價的權益,但有關個案數額差強人意,居屋單位未能有效地被釋放及為市場服務。

其次,居屋單位建築並非由市場需求主導,另加上建築成本較低,這兩者皆可導致土地未能被充分利用以發揮其潛質及價值。

由於居屋買家的購買力(包括金額及呎價)受制於入息限制,若居屋選址地段愈優質,有關的土地資助就愈高。

假若政府決定復建居屋,請不要忘記讓市民知曉有關決定的機會成本。

劉振江

仲量聯行國際董事

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