拍賣好?還是招標好?

2011年9月26日 天圓地方 信報

發展局局長林鄭月娥早前公布2011╱12 年度第三季度賣地計劃,七幅用地都以招標形式出售,包括五幅住宅及商住地,兩幅為商貿地及酒店地。局長指出,作出拍賣的決定是基於地政總署的專業意見。

市場對政府全部以招標形式賣地,而非如以往同時使用拍賣及招標兩種方法賣地有不同意見。究竟拍賣好?還是招標好?在這個出售土地的問題上,還要看業主需要什麼。市民大眾要求政府供應土地,政府要滿足社會需要,亦要土地以市價成交。訂定出售方式及底價要對市場因素及變化作詳細考慮,其中包括成交價比較、買家需求及有關土地的特性。

近期拍賣成交價一般都遜於市場預期:沙田九肚山住宅地更僅以開價成交,去年5 月南豐於東涌地拍賣要自行承六口價達到底價,柴灣連城道住宅地去年9 月無人承價要收回。在目前的市況,政府訂定底價的工作顯然是一項挑戰。

「底價」會以過往成交個案作參考及調整,但隨着全球股市向下調整及對經濟前景的憂慮,底價不被市場接受的風險顯著增加,假設因沒發展商承價而令土地流拍,其影響不單是市場氣氛,有關土地未被開發,更可能擾亂整體土地出售計劃。

有意見擔心招標將減低地價的透明度,其他意見包括:若出現流標,土地供應減少,政府就可收「托市」之效;招標價亦有可能不及拍賣成交價,影響庫房收入;市場所掌握的資訊亦不如拍賣場所見的多。有關招標的顧慮並非無因,猶記得去年5 月港鐵南昌站物業發展項目流標;早前政府及港鐵已為項目重新招標並優化其程序,有關用地希望可早日提供住宅單位讓市民所用。

招標與拍賣同為公開出售方式而各有特點。業主及其代理視乎市況及土地特性而選擇適合的出售方式。招標的優點包括:買家不知對手出價而要自行出價;地皮若對買家有特殊價值,如隔鄰地皮業主或物業作自用等,有關出價可以很進取;但在拍賣場上,只要高於對手一口價便可拿下地皮。

在2010╱11 年度及2011╱12 年度首六個月,政府成功出售的36 幅土地【表】,其中16 幅(約44%)透過招標出售,用途包括住宅、酒店、商業、商貿、物流及加油站等。以接獲標書數目比較,反應最熱烈為西貢對面海商業地皮(共12 份),最少為青衣物流地皮,亦有3份,平均標書數目7 份,爭奪不可謂不激烈。以2011╱12 上半年度計算,招標出售地皮合共為庫房帶來約229億元收入,約佔總招標╱拍賣收入的45%。

統計期內「非住宅用地」全部以招標方式出售。此等地皮在估值及訂定底價上可以極具挑戰性:例如缺乏「可比成交」及作比較時要作多方面及大幅度調整。早前皇后大道東酒店地及石門商貿地皆成功透過招標出售,故是次紅磡酒店地及石門商貿地以招標出售符合過往有效的做法。

其餘五幅住宅地皮以招標出售。從積極角度看,可視為政府堅持其出售土地的決心。當然,成效還要拭目以待。

劉振江

仲量聯行國際董事

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