鼓勵改建工廈作數據中心是否空談

2011年10月24日 天圓地方 信報

商務及經濟發展局局長蘇錦樑於10 月8 日在《信報》發表題為「推動香港為區域數據中心樞紐」之文章,並提出三項政策措施,當中兩項是關於土地:1. 加強推廣和提供一站式支援服務;2. 鼓勵改建工廈作為數據中心;3. 積極覓地用作發展高端數據中心。

數天後,施政報告提出在將軍澳預留約兩公頃土地作發展數據中心之用,首幅土地最早可於2013 年供市場競投。

這對第三項政策措施即時交出成績。

就第二項政策措施,蘇局長指現時鼓勵活化工廈措施適用於改建工廈作為數據中心,並提到截至去年底,透過部分或全幢改建工廈而設立的數據中心最少已有十多個。但具體樓面呎數、改建時間、改地契及補地價之詳情並未有列出。

本文旨在探討活化工廈政策措施是否對工廈改建數據中心有實際效力。在分析土地經濟數字前,先要回顧工廈地契契諾以及數據中心用途之法律解釋,亦要參看政府以往及現時對有關數據中心收取補地價╱豁免費之操作安排。討論亦會包括工廈業主在改變現有工廈作其他用途時所遇到之挑戰。

數據中心不是「工業╱貨倉」用途政府作為香港土地之大業主於1988年贏了一場法庭裁决(Cavendish PropertyDevelopment Limited v The AttorneyGeneral (1988) M.P.No.762 of1987)。案件牽涉一幢位處黃竹坑工業區於84 年落成之工廈,當中6 層樓層出租作銀行數據中心之用,租客為美國銀行而租期長達20 年。此數據中心之投入使用取代該銀行以往九個分布在亞州各地,以及一個位處中環美國銀行中心之數據中心。未知這是否香港區內首個亞州「區域數據中心」。

政府指此數據中心違反該工廈地契所准許之工業以及貨倉用途。工廈業主向法庭申請指有關用途並沒有違反地契。法官認為數據中心用途不是貨倉用途,在於前者只作存放之用,別無其他用途。另工業用途須包含製造過程,即須為製造出物品。法庭遂裁定數據中心並不符合地契准許之用途。

政府贏官司可收補地價

工廈之設計與建造基本符合數據中心之物業要求,當中包括樓面負荷重、樓底高、樓層大、間隔具彈性、以及用電量大等等。

這個裁决對數據中心在香港工廈內發展明顯構成障礙。數據中心用家若要利用工廈除了要付出工業樓價或租金, 更要向政府申請容許此等用途,改地契並繳付有關補地價或豁免費。要不然便只好在更高成本之合適商業樓宇內作業。

但用家如何得知補地價或豁免費之金額?政府多年來之原則是收取更改地契用途前與後價值上之分別,以往以專業估值來訂定此等數據中心之「補地價」。用家即使在專業測量師協助下,有關之估算仍有不明朗因素;另外,申請補價估值及金額商討亦須時甚久。假若再加上與業主洽談租約,用家投資决定所面對之不確定因素既多且大。筆者記憶所及,香港測量師學會屬下之一個小組當時曾向地政總署反映此等用家所面對之困難。

01 年地政總署以作業守則公布有關數據中心樓面補地價以「標準收費」。當時市區物業之豁免費以室內面積計(有別於實用面積) 約為每年5.1 元╱呎,另補地價每呎約為46 元。當與03 年首次公布之工廈其他改變用途標準收費相比(以市區較低收費類別計),有關收費約為數據中心收費之4 倍多。但此等標準收費並不適用於工廈地面、地庫及裙樓樓面; 其補地價仍要獨立評估。

現行數據中心「標準收費」於08 年公布,當中補地價約為每呎57 元。假設室內面積為建築面積之70%,補地價以建築面積計每呎約為40 元。

現行鼓勵改建工廈政策對車位及上落貨位有要求。要獲此等補地價寬免是要付上成本,當中包括改造現樓以滿足有關規例及運用面積上之損失。假設有合適之現樓可作數據中心以用,在考慮到以上以標準收費以後,用家申請改契及補地價看來可能較申請活化准許來得更實在。

「標準收費」作根本調整

政府既已表明要推動數據中心在現有工廈發展,為何不乾脆取消有關補地價之要求?以此等分析作基礎,要令工業樓宇及相關土地可更有效被利用,現行相關之補地價政策要作根本性之改革。補地價之金額及確定性要產生足夠之經濟動力令市場包括業主與租客可作出合適之房地產决定。

當中可考慮大幅調低現行工廈樓上樓面之「標準收費」。對工廈地面,地庫及裙樓等樓面,可引入「標準收費」以不同用途類別(零售商舖、餐飲、銀行、服務等等)、分區、分街等,引導及鼓勵市場力量以達致城市規劃制訂之目標。

劉振江

仲量聯行國際董事

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