中區政府合署西座的金融主題

2011年12月5日 天圓地方 信報

發展局局長早前公布中區政府合署西座的重建修訂計劃。政府在未來用戶方面多做了工作,包括與港交所及證監會主席接觸,希望兩所金融機構成為新大樓的租戶。不過,重建項目樓面規模細少,並不符合金融機構要求大型樓面的世界潮流;此外,重建項目的業權亦令「不可賣散」建議值得相榷。

仲量聯行在去年10 月發表研究報告指出,銀行、保險及會計等行業希望使用大面積樓層(樓面逾2.5 萬方呎)辦公樓。建設這等大型辦公樓對香港作為金融中心的領導位置極為重要,本文先參考本港三所金融規管機構用地的規模,包括金管局、證監會及港交所,然後再把西座重建項目作比較。

金管局用地最能彰顯其領導地位,其辦公樓位處國際金融中心二期,合共14 層,總樓面面積約34 萬方呎。證監會已落實租用長江中心其中6 層,面積應逾12 萬方呎(出租面積計算.下同),每層約2.1 萬方呎。現在證監會使用遮打大廈4層半、約8.3 萬方呎樓面,每層約1.8 萬方呎,數字反映證監會的使用面積持續增長,亦傾向選擇由較細樓面大廈遷往大面積樓層大廈,這對其辦公樓的營運有更佳效益。港交所辦公用地較為分散,主要辦公室位於國際金融中心一期,其中3層共約6 萬方呎。

綜合而言,三所金融規管機構現皆位處大面積樓層的大廈,普遍約2 萬方呎或以上,有關樓宇的規模亦大:普遍達50 萬方呎以上。這亦反映私人發展商發展大面積樓層大廈的趨勢。置地公司於重建遮打大廈前,已了解用戶的需求,因此大廈捨棄高空發展,打造大面積樓層以迎合金融機構的需要,亦令樓面實用性提高。

回看西座重建項目修訂計劃的主要發展參數,辦公樓建築面積約30.7 萬方呎。以建議的26 層計,每層建築面積約1.2 萬方呎,出租面積將約為1 萬方呎。這些面積規模大大遜於證監會及港交所使用中的物業。假若證監會及港交所要遷入此重建項目,可以預期其使用樓層要多於現在所用的兩倍以上。

政府此等租客建議顯然未能緊貼有關金融機構在使用大面積樓層的潮流。對租客而言,搬遷有多方面考慮,包括租約期及條款能否配合新廈落成及搬遷,現有樓面的裝修設備折舊等等。對發展商而言,有關租客的租約如何落實、交樓標準、訂定「市值租金」的有關假設及考慮因素等等,帶來極多不明朗因素,並影響物業的投資價值。

另一方面,政府建議在土地契約加入「不准賣散」的限制。此等契諾有其積極性,如大型商場,有利保持商戶業態及物業長遠價值,但西座將有三個「業主」,包括公園用地歸康文署,基座約4萬方呎歸政府用作分配予非牟利機構,私人業主只管辦公樓及其餘基座樓面,其中約6.5 萬方呎則作機構及或公眾用途。此眾多不同用途能否產生協同效益,確實成疑。私人業主對租客篩選、物業管理、維修,以至他日的改裝和重建將受到極大制肘。以此觀之,這個不准「賣散」限制未能帶來單一業權的應有效益。

假若市民真的願意接受西座重建作商廈,還希望政府能從市場需求多作考慮,善用珍貴的土地資源。

劉振江

仲量聯行國際董事

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