新界屋地與農地

2011年12月19日 天圓地方 信報

早前新界村屋僭建問題引起社會廣泛關注,討論亦涉及新界土地的發展管理機制,當中地契安排顯然是極重要的一環。本文試回顧新界土地的集體官契起源,並探討屋地與農地管制的差別。同時,指出此等屋地與丁屋地在契約上的分別。 

1898 年6 月,英國政府從中國滿清政府租借新界土地,為期99 年,並於7 月1 日起計。中英《展拓香港界址專條》載有這個租借安排,是為配合香港(包括香港島及九龍半島)保衞之用,英國政府要防範的目標當然是日本。

當時的輔政司駱克先生被指派為接收新界土地進行實地調查及提交建議,此段時期由於土地租借的轉變,新界土地炒賣情況激烈,長達31 頁的報告書於同年10 月呈交予英國殖民地部。

報告對當時新界的社會及經濟情況作出詳細描述,亦點出「土地問題是一件難辦的事,由於它將實際影響到全體人口,所以其所有成員在財產這個課題上均特別敏感,應該馬上處理,盡快加以解決」。這個觀點,香港市民何其熟悉。

農地分三級徵稅

報告的管治建議包括委任田土官處理土地事宜,對田土提出的要求(首要者為私人土地權益)進行認真的調查和登記,以及準確的測量,並發放相應的契約。這些都對徵收田土稅極為重要,辦妥此等事宜後,餘下的土地才可確定為官地。

另外,駱克先生於1900 年2 月提交的報告中附有一份《土地備忘錄》,對此前新界土地的法律、稅收、契約安排、業主與租客關係等等作出描述。當中的細節是否準確反映當時清朝土地制度,還待專家學者再作考究。

備忘錄中對舊有稅收制度有兩點值得留意︰包括農地分為三級,按其產出及位置繳交不同稅率,以及屋地地稅的不顯著。這應對其後訂定的集體官契地租安排產生影響。

此外,於1905 年訂定的眾多集體官契農地地租亦採用三級制,新界農地(新九龍除外)每英畝視乎1、2 及3 級,分別收3 元、2 元及1 元。至於屋地地租則顯著高於農地,每英畝為50 元。

另外,集體官契落實將有關的私人土地權益改變為官契的租客權益。以1898 年7 月1 日起租,為期75 年,並有權續約24 年少3 天。這少3 天的意思是英國政府只租借新界為期99 年,其批出的分租必須短於其擁有的權益。

集體官契基本上與當時香港採用的官地契約相近,主要差異在於集體官契中有一附件,當中載有該契約牽涉的各地段業主名稱、土地面積,各地段的描述(屋地或農地等)、地租等,另有一張地段圖。

契約中列明所有用地不可進行厭惡性行業,除非獲得政府許可,任何出租作農地或花園地的土地皆不可作建屋用途。上訴庭亦於1983 年「生發案」判决中確定農地在沒有許可下不可建屋。

港府於1972 年訂定「小型屋宇政策」(即丁屋),距新界起始租借日逾70 年。有關丁屋土地的發展規模受有關政策約束,並以契約條款落實。

以此觀之,新界屋地有其歷史源流,當中的集體官契屋地權益,與一般香港及九龍的屋地性質一致。

劉振江

仲量聯行國際董事

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