沒有「建築面積」的單位

2012年1月16日 天圓地方 信報

規管一手住宅物業銷售的諮詢期將於本月28 日屆滿。政府建議只以實用面積作唯一的報價單位。若此建議最終落實,受規管的住宅單位將沒有「建築面積」。在沒有建築面積資訊下,銷情會否受影響?

目前一手住宅每方呎價格(單價)比同區二手住宅單價(以建築面積計) 有極顯著溢價。此建議若落實會否對此等溢價有所影響? 「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」報告書指出,委員認為只採用實用面積計算呎價不會令買家須繳付的樓價有變。一手買家是否如委員會預期作出反應,要留待未來市場提供證據,但從地產建設商會對此建議的反應來看,這改動明顯對其價值構成影響。發展商在購買地皮時的出價,將反映有關的不確定性因素。

地產商會於12 月20 日發表的聲明要求准許繼續使用建築面積,亦表示正與地產代理監管局商討二手市場採用差餉物業估價署的實用面積作為單位面積及計價標準,以避免市場訊息混亂及不公平;商會又於立法會房屋事務委員會建議就建築面積定下統一定義,並只把與住宅單位有關的公用設施攤分入建築面積中。

一、實用面積實用面積的定義建基於單位的「專用性」。早於1958 年入伙的蟾宮大厦,已在其分層單位圖上載有近乎現今實用面積的呎數。實用面積的定義最先由香港測量師學會、英國皇家特許測量師學會及消費者委員會於1993╱94 年制定。自地產代理條例於1997 年生效後,地產代理需提供實用面積資料予買家,但實用面積一直未能成為市場呎價表述的主流。

運輸及房屋局於2008 年諮詢有關團體,以求統一實用面積的定義,統一後的實用面積與香港測量師學會《量度作業守則》及補編中的實用面積定義相同。

二、建築面積建築面積的定義初見於1962 年增訂的建築物(規劃)規例,其後,政府地契及城市規劃亦使用此等建築面積規範土地發展,其在市場上已被廣泛使用多年。

出售的住宅單位建築面積如何釐定牽涉項目層面的建築面積及有關面積分攤等眾多考慮。在項目方面,建築監督計算建築物條例下的建築面積,有權對機房及車位等面積作出豁免,其後各類型面積豁免政策陸續出現。以屋宇署或╱及地政總署作業備考為例,窗台(1980 年)、康樂設施如會所(2000 年)及各種類型的環保設施(如露台、工作平台)(2001 年)相繼獲豁免,加上其後的改變,令建築面積的計算變得極其複雜。

自2010 年6 月起,有關的豁免面積亦要於建築圖則上列明以增加透明度,但發展商如何把發售項目以建築面積表達(有別於建築物條例的定義)是問題核心所在。

在面積分攤方面亦有眾多考慮因素,包括項目內不同功能部分及其面積,以至住宅單位間如何分攤共用面積等。在同一樓層內,各住宅單位有不同實用率並不罕見(其中一個原因是各單位窗台大小比例不一,又或部分單位沒有窗台)。

單位建築面積有其反映公用地方多寡的積極意義。過往房委會出售居屋時的售樓說明書亦同時刊出物業建築及實用面積以供買家參考。近年新住宅樓宇由於比過往獲得更多建築面積豁免,實用率因此有所下降。從土地使用角度看,此等政策令有限的土地面積能興建更多樓面面積,以供用家使用。

三、土地價值的影響假設日後一手買家只能用實用面積呎價作比較,以及假設一手樓實用率較二手樓為低,在相同樓價基礎上,一手單位按實用面積計算呎價將進一步拋離二手呎價。一手買家是否願意付上此擴大的「溢價」是一個問題,其中樓價收益下跌的風險,自然落在發展商身上;這或可解釋為何發展商普遍不歡迎只以實用面積報價的底因。

發展商要處理這風險就要在市場運作上令一手單位相對於二手單位不要處於下風;另一方向應為把此等風險反映在土地競投價格上。庫房土地收益減少是這法例建議很可能要付上的部分代價。

劉振江

仲量聯行國際董事

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