填海諮詢所帶出的啟示

2012年2月6日 天圓地方 信報

政府正進行優化土地供應策略諮詢並建議以填海為主要增加土地儲備手段。其公布的公眾參與概要( 「概要」)讓公眾對政府如何理解現時的土地市場運作提供重要訊息,但同時突顯土地供應在「大業主」理念下所面對的困境。

政府全取土地價值

概要顯示維港以外的填海面對眾多不同限制,包括對海面及海岸線的經濟、交通、保育等不同需求用途。在限制不變的前提下,政府所建議的25 個地點應已經過深思熟慮。而政府的目標為選定當中8 至10 個地點以提供1500 公頃土地作詳細規劃及研究。

填海的好處為開拓新土地供香港作未來發展。對政府而言這亦可帶來出售土地的機會及收益。政府作為大業主需要付出填海及基建配套等成本,但因該等土地權益並沒有小業主牽涉其中,當可全取有關的土地價值。進一步看,對現時的私人土地業主而言,政府就沒有迫切性與其合作,例如改地契用途及或政府收購有關用地以釋放現有土地的價值。

現時人口密度將維持

政府對土地的增長要求預測是基於現時的人口相對住宅及配套基礎設施用地的密度──平均一公頃用地容納400人。因此政府提出的土地新增供應目標似乎僅能滿足人口增長的要求。現時市民希望增加其個人居住面積的需求似乎未有納入預算需求中。

筆者試以將軍澳和東涌兩個新市鎮及規劃中的洪水橋新發展區的規劃人口密度與上述平均密度作對比。在扣除有關的綠化地帶面積以後,有關密度介乎356 至52 5 人╱公頃不等,而以洪水橋新發展區最低。考慮到建議大規模填海為人工島及連島安排,觀乎其地點,現時的交通限制及近乎沒有鄰近的基建配套,如要容納新市鎮般的人口密度,有關的投資必然龐大。政府如何利用此等填海土地(如交換及釋放現有土地作其他用途)還得拭目以待。

概要指初步選址準則包括成本效益,但這究竟要如何演繹。

價值創造取决於規劃用途及密度等,當中亦可包括釋放現有市區及新界土地價值的考慮。概要亦沒有提供以往填海的成本及有關基建成本的數字,在缺乏有關數據考慮下實難以評論經濟效益。

更改土地用途「慢駛」

政府提出另外五個現有土地供應模式的主要限制及挑戰。在更改土地用途及收地兩項上,若未有弄清或不願承認真正的制約及挑戰,那根本沒有討論紓緩及克服這些制約及挑戰的誠意。筆者對政府在去年7 月前還公開指住宅單位供應沒斷層,勾地表運作良好等言論記憶猶新。

更改舊有地契土地用途以符合最新的城市規劃意向有利香港往前發展。此乃往日重要的住宅供應來源,但從近年主要補地價個案及金額顯示這再不是主流的發展動力。概要指出主要限制╱挑戰在於「牽涉私人業主和發展商,或不同政府部門,故需要較長程序,實際發展情況視乎市場情況,難掌握發展時間」。

但概要並沒有論述以下的因素:‧ 規劃用途不受業主╱發展商歡迎,或更起而反對。這等規劃如何可冀望由市場落實。

規劃意向在新界眾多地方並沒有實際道路及基礎設施配合。

政府收取補地價的原則為改契的全數土地升值。政府作為大業主在原則上不與小業主分享改造土地用途所帶來的經濟效益,那業主之間可說是沒有合作開發現有土地的基礎。

收地賠償準則。

政府是否願意就這些因素作出研究,提出改革或讓市民作選擇?

劉振江

仲量聯行國際董事

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