評估土地收入預算之準確性

2012年2月20日 天圓地方 信報

財政預算案(2012╱13 年度)預計土地收益為600 億元, 與2011╱12 年度有關之預算數字600億元一樣。眾多評論指出,財政司慣常低估收入,其中土地收益之誤差極為顯著。當中是否只是因為市場波動,還是有其他因素?筆者探討自荃灣西站灣畔地塊流標以後,以及政府多項關於出售土地之行動對下年度之財政預算收入,試作一個準確評估。

政府於2 月初修訂2011╱12 年度之有關土地預算收益將超越830億元。假若荃灣灣畔用地沒有在1 月流標,總收益應逾900億元,有關實際收益相對於預算收益誤差約為38%至50%不等。筆者去年1 月於本欄作2011╱12 年度賣地收入預測,以預期住宅及商業土地供應為基礎,結論應約為870億元,明顯較財政司之預測更為貼近現實。

筆者揣測財政司當時要考慮眾多不同因素,而不止是「市場」與「估價」等因素。

政府土地安排掌握主導權

報道指出,發展局局長在公布2012╱13 年度土地供應表時,發表了原則上不排除當地皮「賣來賣去都賣唔出」時把私人住宅土地交予房委會或其他單位作居屋等用途之言論。其後兩天,局長詳加解釋這個言論之基礎,包括有關私人住宅土地在出售失敗後一次至二次才可能促成有關決定。這項言論究竟如何解讀?土地供應將因市場出價未能到達政府之估值而將放緩?或是私人住宅土地因要改為居屋等用途令供應更為緊絀?

政府公布之2012╱13 年度私人住宅土地總供應量預測為2.98 萬個,但有效供應卻要考慮眾多因素。香港下一個年度仍可否保持2 萬個住宅單位供應,還要視乎政府有多努力「造地」,當中包括城市規劃及基礎建設。另外,更重要的是出售此等土地權益之意願,包括對現時及未來市況之判斷。政府在出售土地安排上現已充分掌握主導權,當中之招標出售安排更增加其彈性。

2012╱13 年度600 億元之土地預算可能是多年以來較為準確之估算。當中主要原因包括:①土地收益主要為落實2 萬個住宅單位供應目標。以地政總署公布的資料作分析,2011╱12 財政年度至2 月中,約550 億元之收益源自住宅用途土地。而政府(包括港鐵)是主要之供應者。

②商業、酒店等用地供應缺少。土地供應表之有關土地較2011╱12 年度還要少。四幅九龍東的商業╱商貿地已被抽起,未有滾存至下年度賣地計劃,背後理由與「起動九龍東」有關。

③補地價所產生之私人土地發展已再不是主流供應。

劉振江

仲量聯行國際董事

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