土地供應──換地篇

2012年3月19日 天圓地方 信報

關於政府的優化土地供應策略諮詢,立法會發展事務委員會在3 月10 日舉行了會議收集公眾意見。會上意見包括善用新界現有農地,政府亦表明相關規劃檢討正在進行。筆者以過往五年的換地資料(包括成交金額、宗數及面積等),推算以其供應情況及假設換地政策沒有根本式的改變,若寄望以此途徑能供應大量單位,恐怕是極遙遠之事。

更改用途土地面積大減諮詢文件指出,近年更改用途提供的土地面積大幅減少。由2001 至05 年的320 公頃,減至2006 至2010 年的80 公頃,跌幅達75%。

恆地(012)、新地(016)及新世界發展(0017)三間發展商於2011 年底擁有新界農地共約805 公頃, 分別則持有約380、240 及185 公頃;參考過往五年有關農地儲備呎數變化,恆地最為積極,單是在2009╱10 年度就增加約73 公頃,新地於五年期間增約28 公頃,新世界發展的儲備變化不大。

2007 年4 月至2012 年2 月與政府換地的交易總額約548億元或每年平均110億元,相等於同期政府總土地收益約2490 億元的22%【表】。每年成交金額變化極大:最少的兩年只有35 億及67 億元,最多則為201億元。

值得留意的是,有關換地收入主要依賴為數極少的大額交易(以逾10 億元計)。於五個年度僅有11 宗,每年為數1 至3 宗不等。上述三間發展商為主要參與者,佔五年總交易金額約68%。

增新界密度成急務

以過往五年逾10 億元補地價項目相關資料分析,土地主要位處新界(包括兩幅將軍澳地),總土地面積約73.5公頃,補地價共457億元,平均每方呎土地補地價約5800 元;撇除將軍澳及元朗市中心等地積比率約3.5 至5.8 倍的用地,其餘約七成、即52 公頃用地,涉及的地積比率為0.4 至1.5 倍的低╱中密度住宅。由此可見,土地發展效益有極顯著的不同。這解釋了為何策略性增加現在新界密度規劃誠為急務,其中應以已合併業權的大片土地為優先考慮目標。至於「超低密度」如0.2 至0.4 倍的鄉郊住宅發展密度規劃理念,要詳加探討,考慮其經濟效益。

換地交易受政策制約

諮詢文件另指換地交易將受市場波動影響。低買高賣是土地發展致勝關鍵,2009╱10 年度市況向好,補地價金額亦為五年之冠,2008╱09 及2010╱11 年度的換地金額皆細,約佔當年土地收入25%及10%。2008╱09 年度可想到金融海嘯及市道不景,令發展商卻步不前;但2010╱11 年度市況良好,交易金額為何仍是那麼少?

除了市道因素,是否還有其他根本因素影響交易的達成?

在政府信奉勾地政策行之有效的時期,市場缺乏土地交易訊息,發展商要與政府達成協議需克服眾多挑戰。

公開賣地變得活躍以後,換地╱補地價個案的商討則多了市場成交依據。

更基本的制約在於政府的補地價原則:政府盡取換地前後土地價值差價,剩下來促進收地及換地的經濟誘因明顯不足。在釐定補地價前的土地市場價值時,筆者了解到政府並沒有充份考慮實際收地操作成本如:收購眾多零碎土地的費用、等待成本、佔用土地、交吉、農作物及建築物補償等等。

在「菜園村」收地事件,市民可看到政府收地的艱巨;以賠償計,政府以行政手段付出甲級特惠賠償金(農地當時以每方呎逾500 元計算),而不是使用法例的賠償準則(以市價為主要基礎),這還未計算其他各項津貼及其相關行政及專業費用。

以上分析顯示,換地已不是土地供應主流。政府在計算補地價原則上並沒有充分反映市場在收地上付出的努力及成本。試問在這等政策下,如何可善用現有農地?政府值得探討以其收地的特惠補償來計算「補地價之前價值」,以促進土地之整合及運用。

劉振江

仲量聯行國際董事

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