零售增長帶動商舖轉變

2012年4月2日 天圓地方 信報

「自由行」為香港零售及酒店等行業帶來龐大商機。店舖銷售金額與租客付租能力有很高相關性;眾多零售及餐飲業商戶受惠於自由行及經濟向好;但同時面對包括租金因商戶間競爭而顯著上升的挑戰,更甚者是業主收回店舖作其他行業之用。

自2003 年7 月實施自由行以來,本港不同的零售類別有顯著的分別。零售業及食肆總收益銷貨價值於2003 至2011 年每年複合平均增長約11.3%,其中珠寶、鐘表的增長最顯著,約20.8%,此類消費品的顯著增長反映自由行購物的威力;貼近香港市民消費的超市及餐飲等類別則只有約6.2%至7.9%的每年平均增長【表一】。

報章報道,剛公布的2012 年2 月份零售數字反映珠寶、鐘表的銷售增長已呈放緩迹象: 去年(2011 全年對比2010 年全年)的銷售按年增長為46.6%,但2012 年首兩個月銷售金額相對於去年同期只錄得16.3%增長,有關的趨勢尚待進一步觀察。

九倉(004)近日亦表示旗下主要收租物業:時代廣場及海港城今年的租金走勢難再出現高增長。

2011 年海港城及時代廣場商場部分總收入分別為35.7 億及12.6 億元。兩者於2003 至2011 年的每年複合年均增長率分別為17% 及10%。值得留意的是,定額租金一般為期2 至3 年,另加營業表現作計算基礎的分成租金部分,在一般商場,後者的收益並不顯著。若以差餉物業估價署公布的私人零售業樓宇租金指數作比較,期內指數的平均增長率為每年5.7% 。

海港城業態組合的變化所產生的龐大租金收益增長,可說是受惠於自由行的一個經典例子。該商場的總樓面面積由2003 年約190 萬方呎,增加至2010 年約195 萬方呎,其中亦有眾多樓面改造及設施提升。租戶組合的變化更顯著,能支付高租金的租戶比例明顯增加,而付租能力相對低的餐飲面積大幅減少;以珠寶鐘表等租戶計,租金等收入由2003 年佔整體租金約9.4%,升至2010 年的15.1%,同期面積亦由6.2%,升至7.8%。反觀從餐飲業商戶獲取的租金收入則由2003 年9.7%,跌至2010 年的4.5%;面積則由23.6 %跌至14%【表二】。

海港城的轉型亦帶動周邊店舖租戶組合的改變,這亦反映香港商場市場的靈活。

劉振江

仲量聯行國際董事

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