工業區內之酒店發展

2012年4月23日 天圓地方 信報

工廈活化政策已實施超過兩年。報章經常報道城規會審批工業╱商貿區內改裝及╱或重建工廈作酒店發展的規劃申請之進度。本文試以此等申請規劃准許及有關之地契豁免書,看當中發展的趨勢。

2010 年4 月至2012 年3 月期間,共有13宗工廈改裝作酒店及4 宗工廈重建作酒店規劃准許,所涉及的地區、宗數、地盤面積、房間數目等詳見附表。以改裝數目計,觀塘及葵涌兩區佔約七成,分別為6 宗及3 宗。但同期地政總署之資料顯示,當中只有1 宗位於觀塘鴻圖道之個案已簽訂地契特別豁免書。就建築圖則審批而言, 尚未看到相關之批准,反映眾多項目仍在審批階段。

以地盤面積計,觀塘區的項目介乎3000方呎至1.5 萬方呎不等。葵涌區之地盤規模較大, 介乎9000 方呎至3 萬方呎不等。在這些項目中,房間面積、餐飲、會議設施等所佔比例有很大差別。這反映原本樓宇之先天限制,當中尤以窗戶、樓面大小及布局為主要因素,影響可提供之客房數目及其他配套設施。酒店成本及經濟效益受整體房間數目及設施所支配,有關改裝發展要在經濟層面可行才會變成現實。究竟這些工廈改裝酒店項目最終能否落實,仍要拭目以待。

其中觀塘巧明街一幢工廈個案值得參考。該工廈分別於2010 年7 月及2011 年10 月獲批改裝及重建作酒店之規劃准許。兩個建議發展之房間數目相差極大,前者為118 間, 而後者卻達298 間。有關之地契豁免書及建築圖則仍未見批出。

單以房間數目比較,重建項目之經濟效益明顯較改裝為高,但重建最大的挑戰在於政府要收取多少補地價。同區現有3 個酒店重建項目,包括已落成的觀塘麗東酒店,將完成的L’hotel élan 及觀塘帝盛酒店。之後, 區內還未現新批的酒店補地價項目。

目前,觀塘區內酒店項目的發展規模相對較細,局限其提供房間以外設施的彈性。大型星級酒店卻能提供多樣化的餐飲、會議、宴會、康樂設施選擇。政府如能在政策上配合,包括在區內主動推出大型酒店用地,以及提供誘因使業主願意在區內發展具規模的星級酒店,應對推動東九龍商業區之發展帶來積極作用。

劉振江

仲量聯行國際董事

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