建築面積表述的自由

2012年5月7日 天圓地方 信報

《一手住宅物業銷售條例草案》仍處立法會審議的階段,能否於今年會期完結前通過法例仍存在變數。地產建設商會正爭取新盤銷售以建築面積作表述及計算樓價。報道指出,商會重提有關限制價單限列實用面積,違反基本法保障的言論自由。這令筆者想到政府有關部門對建築面積所作出的定義及詮釋彼此存在落差,這反映了建築面積的多樣性,以及其難以統一的部分原因。

建築面積是本港規範土地發展的主要參數,其定義應首見於《建築物條例》,其後被納入政府土地契約及規劃大綱圖內,以作規管發展之用。

在實際應用建築面積上,涉及的三個政府部門包括屋宇署、地政總署及規劃署,三者卻有各自法例及契約的考慮,同一個物業發展,因此可以有三個不同的「建築面積」。值得留意的是,這三個部門皆隸屬發展局,而不是由運輸及房屋局管轄。

這三個部門於2008 年首次對發展管制參數作出聯合作業備考,提供指導予業界包括建築師、測量師及規劃師等;其後於2011 年作出修訂。一般而言,規劃署處理建築面積的計算及作出面積豁免時,將與屋宇署相同。

地政總署會按有關土地契約所賦予的權力行事。假若土地契約有訂明建築面積規條及有關解釋,地政總署便有權對發展項目的建築面積作出判斷,其判斷可以有別於建築事務監督根據《建築物條例》所作的決定。若地政總署判斷發展項目超出土地契約所容許的建築面積上限,即使有關發展獲得《建築物條例》准許,有關發展仍先要獲得地政總署的准許──近期例子包括環保設施。

這些建築面積計算上的差異,實際影響有關土地發展的潛力及價值,在有此等限制的地契上作發展,業主╱發展商要達致《建築物條例》及規劃大綱圖下可容許的面積,便得向地政總署作出修改土地契約的要求,且或要支付補地價。

建築物條例對建築面積有清楚定義,但獲豁免的建築面積令問題複雜化;隨着新型及大型項目的興建,不同用途樓面及共用面積的分攤,有關面積的計算更趨複雜,新推行的環保建築政策,令有關面積考慮更需要相關的專業知識。

因土地契約是私人協議,地政總署作為「大業主」代表所作的判斷,並不受法例管轄。業主對此等判斷縱有不滿,申訴渠道亦有限。以此觀之,不同政府部門在建築面積表述這個題目上,仍享有高度自由。

劉振江

仲量聯行國際董事

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