店舖銷售額與租金

2012年5月21日 天圓地方 信報

店舖投資市場交投仍然熾熱,確認人成交及短期轉手獲利個案不時出現,這些活動反映投資者對店舖租金上升及前景樂觀。另一方面,政府統計處近期公布的數據顯示,零售銷售金額增長已呈放緩迹象。在此等市況下,零售商的開舖策略及其願付租金的意願,將影響店舖市場情緒及走向。

租戶承租店舖有眾多考慮,其中最主要為預期店舖所能產生的銷售收益,這亦主導租戶競投有關店舖的付租能力;其他考慮包括鄰近商舖類型及成交租金、經營前景、店舖對品牌的廣告效益等等。

本文試以多家在本港上市的零售商及餐飲集團年報內公布的營業額及其租金支出比率觀察兩者的關係。由於所選擇的商戶及數目有限,所以並不能視為一個全面的調查。

不同類型的店舖付租能力有所不同。近年最顯著增加的旺區店舖為表行及珠寶店等高價消費品類別。於2010及2011年,其銷售增長平均為每年41%;2011 年涉及金額約894 億元及佔整體零售銷售金額22%,此高速銷售增長為該等店舖在旺區數目大增的動力。近月,此等銷售金額增長大幅放緩,以2012 年首三個月銷售金額對比去年同期,只錄得17.2%增長,若與去年第四季相比,增長率只為1.5%。再加上股票市場近日向下調整,這些因素會否令零售商採取較保守策略,減低開設新店舖的動力,還有待觀察。

貼近民生需要的銷售類型如超市及餐飲商戶增長表現相對平穩,其銷售金額增速遠較鐘表、珠寶或金舖為低,以2010 及11 年兩年計算,其平均增長約7%,只較同期平均通脹率約4%略高。

縱觀多個行業的租金支出相對銷售金額的比率,其中一些規律具參考價值。以多間上市公司的數據分析,最高付租比率為時裝類別,介乎銷售金額18%至29%;珠寶鐘表類的比率只約5%,這應與其貨品價值較高有關係;餐飲類別則在8%至15%不等;化妝品類別11%至13%左右。

商戶間對店舖的競爭為推動租金向上的主要動力。銷售數字的變化及趨勢皆為商戶判斷前景的重要考慮因素,假若銷售增長持續放緩,以及新增店舖及區域轉型減慢,這些皆可影響租金上升速度的預期。有關趨勢值得店舖投資者密切留意。

劉振江

仲量聯行國際董事

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