新界土地發展研究方向:對準了問題沒有?

2012年6月4日 天圓地方 信報

政府新近公布了兩個在新界發展研究的計劃,地點分別為元朗南(現正申請撥款研究)及缸瓦甫(已獲撥款,顧問招標工作正在進行)。

元朗南研究之發展潛力區內主要為私人土地,而缸瓦甫發展區則全為政府土地。比較兩者之研究範圍及時間表,對認清當前發展新界土地所遇到的具體問題有幫助;當中有些「研究方向」值得商榷。附表將兩個研究之部分資料列出方便參考。

兩個研究顯示,如欲在新界發展,單是工程研究已可需時經年(分別為30 個月及18 個月),前期規劃之專業服務費用更以千萬元計。發展要獲得規劃大綱圖改變或規劃准許,基礎設施之配合,考慮鄰近土地用途之相容性及有否足夠容量之道路配合。

缸瓦甫位於新界北區文錦渡以南的鄉郊地區,部分土地屬邊境禁區範圍內。現時只有少量發展,並依靠一條由文錦渡路分支出來的缸瓦甫路連接。但由於缸瓦甫路不能負荷將來該區對交通的需求,或須進行道路擴闊工程,屆時將涉及大量的收地。即使政府已擁有關土地發展權,仍要處理眾多基礎配套、工程及交通連接之問題,預期2020 年有關土地才可供使用,即需時7 年多作準備,當中有關之規劃改變及收回私人土地作道路之用會否再帶來延誤,還是未知之數。

元朗南之研究包括大量私人土地,這更能反映現時新界之實際情況。立法會發展事務委員會討論文件指出,研究議題包括房屋用地、基礎設施限制、岩土工程問題,以及如何處理現時之土地用途等。當中最為關鍵是如何找出一個適用於該區的「實施機制」以落實規劃意向,研究將考慮土地擁有權情況,以及在社區參與活動時收集到的公眾意見。

但這些研究行動會否真能帶來實質可行之方案?就其沒有觸及問題之本質,筆者不抱樂觀態度。

在市場上經常聽到批評指政府的規劃,以及補地價政策僵化和不合理,儘管政府認為現行政策是具彈性及合理,其現實結果是未能有效推動和運用私人土地資源去實現城市規劃之目標。當普遍市場持份者(除政府外)認為有關政策不合理時,這與「真實地」不合理相距不遠矣。

以缸瓦甫之政府土地為例,其發展規模預期為1 倍,毋須補地價,政府尚要其顧問做財政影響分析以看其成本效益。若政府能加進另一個研究要求,假設以地積比率0.2 至0.75 倍作發展,另土地成本以私人協約方式購入計,再加政府補地價成本,這樣看有關計劃之可行性更具市場意義。其結果應可讓市民了解發展商為何要高發展密度及要看準時機補地價。當局可否就新界土地「補地價」及「收地之法定賠償」作二項專題研究,以歷史個案、政策背景、城市發展、規劃改變、市場購地以及交吉等角度看當前所遇到之發展困難問題,並提出解決辦法。尤以公開解釋政府徵收補地價之理念和基礎為要務,讓市民大眾了解箇中所涉及之公眾利益之考慮,以及討論此政策有否改變之需要。

劉振江

仲量聯行國際董事

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