九倉續租海運多猜度估價制度值細琢

2012年6月19日 特稿 信報

會德豐(020)及九倉(004)6 月4 日公布與政府達成以補地價79 億元,為海運大廈地契續約21 年的協議,有報道指有3 位立法會議員及報章評論質疑這是否牽涉利益輸送,為何不公開出售有關土地權益而只與現時業主談判?

另一方面,有指補地價金額太低,有部分評論更以補地價金額以21 年期化成平均每月每呎租金,然後與近期海港城商場的租金資料作比較, 以彰顯其「嚴重偏低」的情況。

報章在6 月5 日報道地政總署是以「十足地價」作基礎談判有關地價,預期發展局局長林鄭月娥將在今月稍後時間於立法會有關的委員會會議上,對有關事件作進一步解釋,以消除公眾疑慮。此等釋疑行動若能及早處理,將有助恢復市民對政府施政的信心。

筆者期待政府發表有關此地契續約的政策解釋,以及估價基礎與詳情。當中海運大廈的地契是如何「特殊」及其為何要補地價與計算準則。政府批出加油站的地契一般租期為21 年(與海運大廈續約期相同),惟此等土地在約滿時須公開招標再出售。

多年前,薄扶林花園亦受地契續約安排困擾,為物業價值帶來不明朗因素,其後成功續約50 年,不須補地價。就此等事件所引起持份者及大眾關注,地政總署可考慮對土地續約安排,提出更明確的指引如作業備考,讓業主了解有關操作並作出投資決定。

筆者曾於2010 年11 月在本報「天圓地方」專欄以「海運大廈與加油站」為題,談及海運大廈契約的轉讓限制特性,以及土地續約預期對土地價值的重要性,另提及官批的加油站沒有續約預期所帶來的經濟影響等。

這次海運大廈續約及補地價事件備受廣泛注意,政府若能仔細解釋,可讓市民了解當中須考慮的多項政策因素及有關原則。在報章上,已有不同分析及價值演繹。

筆者的印象是地政總署以往不會就個別估價作詳細解釋,但此個案的估價分析應對市民認知這事件及了解本港土地租賃制度有所幫助。

在缺乏有關詳細物業資料下,亦在未有新地契作參考的情況下,筆者試以公開市場上取得的資訊及有關政府及業主的公布嘗試分析有關估價考慮,讓讀者在官方解釋出台前有多一個參考。

有關海運大廈續約問題早於04/05 年間成為重點新聞。在5 月底時,九倉主席吳光正只表示現階段「不便補充」。有關報道指,兩間證券公司在早前對續約補地價作出不同預測,其估算分別約為63 億元及125 億元。若以此作評論基礎,達成的補地價是在此區間之內,但靠近下限。

可建面積看似大增

政府稱是以「十足市值地價」作估算補地價基礎。

究竟這個估算基礎代表什麼?目前海運大廈的土地包括已建成的碼頭設施及商場物業,續租契約加大了地盤及准許樓面面積。

以公布資料判斷,新增面積(不包現有面積的重新定義)將會在現樓加建,改裝進行。十足地價是否要反映現有的建築物價值,還是以「吉地」為計算基礎?相信官方會作出解釋。

補地價的一般基礎為反映「吉地」的價值,即「交吉」及沒有上蓋建築物。這與普通法理解土地權益(包括其上蓋建築物) 是有落差的。假如土地有上蓋建築物,在估價過程中要引入假設此為「吉地」。這對物業價值的影響在於要設置一個重建情況。評估當中要反映重建後物業權益的價值,然後扣減建造成本、專業費用、利息支出、發展所需的風險利潤等等以計出地價。

這個估價還有多項因素要注意,例如業主仍在營運物業、業主擁有旁邊物業、海運大廈在附近土地的通行權、其有蓋與露天停車場對整個海港城商場的重要性等。

續約後的建築面積可增至92.2 萬方呎,舊有的建築面積為65.8 萬方呎,表面上是多了26.4 萬方呎,但舊有的露天停車場及汽車坡道共約18.2 萬方呎被納入建築面積定義之內,所以新加面積約8.2 萬方呎,包括約5 萬方呎的商業面積及3.2 萬方呎的政府辦公室及碼頭設施。

分析估價年期是關鍵

未知新計入的現有露天停車場是否會變為有蓋而要納入建築面積計算,還是露天的地方如停車場在地契定義上要納入建築面積。

如答案是後者,政府作為大業主應要創造一個新面積名稱,避免市場持份者將此「露天之建築面積」與建築物條例及城市規劃條例中的分區計劃大綱圖所使用的「建築面積」混淆。

這21 年年期是整個估價分析最關鍵之處,有關影響可分三個層面論述:1.有限契約年期及續約考慮,包括補地價。2.可產生效益的剩餘年期。3.期內物業價值變化考慮。

契約有限年期:

現時協議顯示,土地使用年期為21 年,當中政府曾考慮50 年年期,但最終落實21 年。這意味新契約期滿後,業主能否再與大業主續約存在不確定因素。假如再續約,業主必然要補地價獲取新租約期的權益。

收益年期:

以現樓計,其收益可有21 年期,但以土地發展角度觀之,籌劃及興建上蓋需時。以政府興建的啟德郵輪碼頭作比較,其建造時間約為3年。

如果扣除此等時間,可以產生租金效益的剩餘年期約為18 年。此物業發展為碼頭及商場,以新落成或交吉狀態起計,當中有一個成熟期,包括全面租出及達至一個合適的商户業態,可以吸引遊客或購物者。

開業初期,業主一般要對租戶給予租務優惠,包括免租期、較低的定額租金,以及作多方面嘗試以收推廣宣傳之效。

期內物業價值變化考慮:

估值術語有「耗減資產」一詞,反映有關物業權益隨時間消逝而變成一無所有。市場對此等年期受制限之權益的需求,普遍並不如長年期或可免補地價續約之權益般殷切。

海運大廈現時的租金在估價過程有重要參考作用。以九倉公布的數字可作以下推算,反映近兩年海港城包括與不包括海運大廈的收益、租金及其呎租的變化。但讀者須留意其中的收入,租金基準未必完全相同。

海港城商場除海運大廈外,還包括海洋中心及港威大廈平台等。以下的租金分析以扣減海運大廈的有蓋停車場建築面積(約16.3 萬方呎)為基礎。海港城商場建築面積由194.8 萬方呎變為178.5 萬方呎,而海運大廈為49.5 萬方呎,剩餘商場面積約為129萬方呎。

比較兩者所處的位置,其對遊客、購物者的便利及吸引力,以海港城其餘部分有明顯優勝。海運大廈三面向海,遊客及購物人士往來店舖主要依賴私家車經停車場,或由天星碼頭╱廣東道步行而至。海港城其餘部分面向廣東道,該處商舖林立,樓上為辦公室及酒店的主要商業區。

當中部分租金差距是否因土地續約關係所致,要深入分析租戶結構、租約安排、翻新工程等作專業判斷。

要注意的是,海運大廈與海港城其他部分產生協同效應,當中包括停車場的配置與及商場體量最為顯著。

值得補充的是,海港城商場應是全港大型商場(以50 萬方呎上計),以及現時取得最高呎價租金的商場。相比時代廣場(約94 萬方呎)及太古廣場(約71 萬方呎),在2011 年間每呎租金收入分別約110元及140元。

一個商場的租金不可與個別街舖租金作直接比較,當中要考慮商場的業態組合有不同的店舖及服務以吸引購物者,另其可使用的店舖面積一般都在建築面積六成左右。

筆者亦試以補地價79 億元作起點,將其轉化為年租,發現當息口愈高,其要求之每年租金便愈高。

以5至6厘回報率及20年的有效益年期計,有關租金要求介乎6.7 億元至7.3 億元,與現時海運大廈租金7.1億元相去不遠。

如估算是以吉地價值計(不包現時上蓋),有關的建築費、專業費用、利息支出、發展商利潤等等皆要於期內獲取回報, 將大幅推高租金的要求。

此事件可視為契機,讓市民更了解地契續約的政策,亦令市民更了解補地價的原則及方法。

劉振江

仲量聯行國際董事

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