改地契作數據中心

2012年7月2日 天圓地方 信報

政府既要發展香港成為區域數據中心,但又要在工業用地上收取補地價或豁免費才容許此等土地作數據中心用途。

地政總署於6 月14 日發布了關於在工業用途土地改作數據中心用途的作業備考。有關的更改地契及補地價安排,對了解工業用地為何未能配合香港發展要求提供一點啓示。

筆者翻查過往三年地政總署公布的換地及地契修訂交易個案紀錄,皆未見作數據中心用途的批准個案;有關的定額收費豁免書數字亦欠奉。

申改用途乏誘因

新落成或在建的高端數據中心大部分坐落於工業邨(包括大埔及將軍澳),其中將軍澳工業邨的密度最高,約有10 個數據中心,其地塊面積介乎約1.1 至4.8 公頃不等。區內地價如以標準地價計算為每方呎288 元,或臨海地段約每方呎353 元,這等地價在私人市場上應該找不到替代品。現在政府仍繼續在尋找合適土地專門限制作數據中心用途,第一幅在將軍澳的用地預計明年才能推出,該地皮已引起市場廣泛關注及興趣。

作業備考首部分處理「修訂地契」──整個工業地段全數或部分作為高端數據中心。就此等申請的數據中心部分,政府將按其實際發展面積及以高端數據中心用途等來評估補地價。

這樣的修訂地契安排,究竟對產業發展有何幫助?從土地經濟層面看,根本沒有優惠。政府只是不以城市規劃准許最優化的發展作補地價計算基礎,但工業地段業主仍要繳付補地價,以換取其要求的有關發展權益,其中所牽涉的補地價金額更尚待地政總署評估。在未有直接可比成交個案作參考前,其金額存在眾多不明朗因素。

更深層次的問題是:為何要改契及補地價?

原因是大業主──即政府堅持地契的「工業╱倉儲」用途不包括數據中心。工業地段業主若要把土地發展成數據中心,便得向政府當局提出申請改地契用途,繳交申請費用,並要補地價以反映其中的土地得益。理論上,業主在過程中的得益,全數被「大業主」拿掉,兼要付上申請費用!

業主更要留意,在改作數據中心後,若土地再要變作其他用途,還須再次申請改契及付上補地價。對現土地業主而言,誘因何在?

從希望成為數據中心業主的「準買家」角度看,在作此等申請前,其首要條件是要在私人土地市場獲得合適土地讓其發展。換言之,其對有關工業用地的出價要勝過其他作為工業╱倉儲用途的買家。隨後更要面對改契及補地價金額的風險,包括時間與費用等等。當中困難,清楚可見。

「鼓勵」作用不足道

作業備考第二部分處理「數據中心豁免書」──工業大廈部分面積改作數據中心。業主在合資格工業大廈把部分樓面改裝,並要符合多項要求,包括現行《建築物條例》,方可獲免費豁免書。若不以此途徑申請,現行數據中心的豁免書標準收費約每方呎40 元(建築面積計)。是否申請豁免收費,還要比較兩種申請的經濟成本。

若其中真的有「鼓勵」作用,也不足道矣。

若然政府是真心誠意讓香港的工業用地資源能充分及有效地使用,為何不刪除申請手續及收費?乾脆把數據中心納入「工業或倉儲」的地契定義。

大業主若能以簡單、明確做法讓市場自行運作,省卻沒有效益的手續及費用,應對有關產業發展有所裨益,令香港能更有效率地與鄰近的城市競爭。

劉振江

仲量聯行國際董事

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