400億收地賠償的啓示

2012年7月16日 天圓地方 信報

政府正就新界東北新發展區進行第三階段公眾諮詢,諮詢期至8 月底。

發展局建議以「傳統新市鎮發展模式」進行,即政府負責收地清拆及提供基礎建設,然後賣地予私人發展商進行發展。報道指出,收地涉及預算金額400億元。本文試探討若這種發展模式落實,將對新界土地的價值、利用及政府收益等影響。

新發展區包括古洞北、粉嶺北及坪輋╱打鼓嶺等地,是港府未來主要的土地供應,總土地面積787公頃,可發展土地面積533 公頃,其中約150 公頃為房屋用地,涉約53800 個新住宅單位(包括公營及私營,其比例約為43%比57%),預料可容納151600人;另約60 公頃供各類商業、研發及特殊工業用途。

每伙土地成本涉100萬

政府已多年未利用此發展模式,收地困難應是主因。於6 月發表的有關第二階段諮詢報告指出,在第一及第二階段諮詢時已收到部分可能受影響業主及住戶意見指出「現在的收地及賠償方案未能滿足他們的要求」;報道指出,當局正就適用於該區的賠償政策進行檢討。以字面解讀,這檢討似乎只會針對現有的特惠補償方法,而不包括更根本的《土地收回條例》賠償原則。

據報道,新發展區內約有265公頃私人土地,以400 億元收地賠償計,每方呎私人土地成本約1400元,此單價遠高於現在新界甲級農地每方呎786元的特惠補償。早前受高鐵收地影響的菜園村,亦是以甲級特惠補償為基礎,另加各項特惠現金津貼、農作物特惠津貼、農用永久改善設施津貼及搬遷津貼等等。

有關收地產生的風波及處理辦法,相信將對政策檢討有所幫助。

筆者試以另一角度看此400億元成本。有關假設包括:①不反映其他基建成本、②公營房屋及配套等用途土地沒有土地收益,③政府現有522公頃土地沒有成本,以及④商業、研發及特殊工業土地收益為100億元等。此等假設顯示將來的31000 個私人住宅收地成本為300 億元或每個約100 萬元;現在建築費高企,一個600 方呎單位造價起點假設為150 萬元;未計利息及其他費用,此等單位的成本已高於25 0萬元。

收地模式利掌握供應

政府打算不與現在區內擁有大量土地的發展商協商發展,考慮因素包括避免涉及公私營合作所聯想到的「利益輸送」,政府亦可加強掌握土地供應的時間表。

政府也意識到由業主及其他人士可能提出的法律挑戰;其他成本包括收地程序的時間,同期開展基礎設施的額外成本,短時間內推出同區大量私人土地對價格的擠壓作用。究竟區內的私人發展申請會否就此凍結,還有待政府說明。

在政府要增加土地供應的前提及填海受到眾多限制下,現在新界土地將是主要新土地來源,假設「傳統新市鎮發展模式」將廣泛地被利用,特惠賠償機制亦只能往上而不能向下調整,以圖減低業主對收地的反對聲音,新界土地價值可預期長期向好。

農地成交價將向特惠賠償價格靠攏,因業主預期政府成為最終買家。農地被用作種植、使用、佔用等情況將變得積極;以期令有關賠償金額得到最大化。

若政府持續不願意支援新界私人發展項目,以及對現有土地競購,發展商對收購現有項目以外農地更要小心選擇。早前亦有分析員提出意見,表示收地對數家擁有大量新界土地儲備的發展商有利,其資產淨值可看高一線。以恒地(012)為例,最新年報披露集團在各新發展區有近510 萬方呎土儲。短中期內,發展商或許要靜待政府推出發展用地。

以此觀之,此收地政策對新界土地利用有積極作用,包括改變規劃作市鎮及大規模發展,提高其發展效益令政府可收回成本及創造價值。若賠償金額向上,應可減少業主的反對。

對發展商而言,短期內是減少了其發展機遇,但有利中長期的持續發展機會。

當然,政府要動用的財政資源及專業人才要大幅度增加,還要加上基建成本。但這始終令本港土地資源能更有效益被利用。

政府高土地收益一去不返

希望藉着這個公眾諮詢及其後的報告,讓市民看清此中經濟考慮包括:收地、基建,其他配套如學校,市政設施等的成本,出售土地發展權益(包括住宅與商業等)的預算收益,當中還有時間成本等等。

政府一貫從出售土地權益獲取大量淨收益的日子,亦有可能隨此收地政策落實與推廣而一去不返,箇中原因是,其不可再自行造地,而要與現在土地業主分享發展權的利益。

劉振江

仲量聯行國際董事

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