青年宿舍是否有效的供應?

2012年7月30日 天圓地方 信報

特首在7 月16 日公布落實支持及鼓勵「非牟利團體」為青年人提供宿舍,預計興建單位3000 個,並將投入數以十億元計的資金,民政事務局將跟進計劃的籌備和統籌工作。

該計劃自2011╱12 年度施政報告已開始醞釀。報道指出,已有多個青年服務機構對計劃表明具強烈興趣,具體入住安排細節亦已「放風」以收討論之效,其中包括管理安排、租約年期(上限為五年)、租金上限,是否包差餉、管理費,以至退租及中止租約等等。輿論中有一些意見懷疑此政策能否有效幫助青年人和是否合適地運用公帑。筆者試從土地經濟角度分析政策的影響及效益。

大體而言,政府利用現由非牟利團體持有的「政府╱機構或社區」及相關用地以釋放其發展潛力作青年宿舍用途,單位面積介乎150 至200方呎(估計為實用面積)不等;政府計劃撥款全數資助建築費用,其餘的批准包括城市規劃及地契,皆不牽涉政府實際支出,假設總成本包括建造、裝修及專業費用為10 億元計,平均每單位成本約33 萬元,政府表示有關計劃以自負盈虧的模式運作,究竟細節如何,例如經營時限是否50年,還待有關公布。

這等資助(包括建造成本及土地用途許可的價值)等同政府捐助有關團體相關項目的長期收益。假設有關項目設計及營運得宜,理應「賺錢」。當宿舍進入營運階段後,無論自行管理或外判專業公司,其租金收益在扣除營運成本後,將變成經常收益,這有利有關團體的服務發展。

團體是否作出申請資助還有其他考慮,包括:①發展土地的現有價值,如現有樓房,其他可能用途的收益如停車場用途等;②此青年宿舍包括其租客及使用者與發展項目其餘用途的相容性,在有合適租約條款及具效率物業和設施管理,以及業主╱營運者有權選擇租客等前提下,項目使用情況應與一般收租物業沒有太大差別。

對青年用家而言,在有關單位落成後,市面多了選擇。這應有助紓緩類似單位租金的上升壓力;單位租金上限為同類私人市場單位市值的50%至60%,應具良好競爭力。實際而言,有關發展是否真的具吸引力,還要看其硬件設計如配套設施,以及軟件的服務水平,其中還有社群、標籤效應等等考慮;此等因素皆要留待屆時合資格申請人士作判斷。

究竟有關團體如何作「市場調查」以判斷需求及作出發展決定,包括單位大小、數目、裝修、設施、管理,以訂定租約條款、執行及維修等等,皆是成功發展商╱收租業主要非常小心處理的問題。在此等決定背後,相關的專業知識及團隊是重要成功基礎。

綜合各界報道,目前四個青年宿舍涉及單位數目接近1800 個,其中三個皆位處市區優越地段【表】,而天后廟道及佐敦女童軍總會的發展規模頗大(500 至1000 個單位不等),這意味新增人口眾多。其對附近社區,交通及基礎設施的影響,相信在有關規劃階段應作出適當諮詢及討論,以獲得有關支持及認同。

劉振江

仲量聯行國際董事

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