建築費上升帶出的分歧

2012年8月13日 天圓地方 信報

兩大發展商李兆基先生及李嘉誠先生分別於7 月底及8 月初公開談到建築費在近年顯著上升,一般普通住宅的建築費已上漲至每方呎3000;高端住宅以至獨立屋等成本更高。有評論懷疑建築成本是否真的上升至此等水平。

在市場上,工料測量師行定期公布的建築費成本報告是其中一個重要的參考資料來源。利比及威寧謝兩所工料測量師行最近公布最新的2012 年第一季的資料,可見報告應用時點與公布時間有一個季度的差別;以每方呎計,高層住宅建築費分別約1450 至1990 元或以上(以高檔次計),以及1800 元或以上(以豪華住宅計)。有關資料為約數,但兩項數據皆指出成本可往上調。

從表面看,這些數字與3000 元一方呎仍相距甚遠。究竟當中差異成因何在,以及如何影響市場的供應?

隨着近年眾多政府及私人工程相繼起動,對建造業資源(包括專業人士、工人或器材等等)的需求顯著上升,再加上港元隨着美元貶值,令入口材料價格隨之上升。近年樓宇及建造生產總值的總額及持續增長【表】,預期有關趨勢將持續上升。

建築面積的計算及表述是另一個要留意的地方。發展商多以地積比率的建築面積作單價成本計算及表述的基礎,工料測量師一般則以實際建造的建築面積來表述建築成本的單價,此等建築面積可包括住宅會所、機電房、停車場等等設施。

另外,有關地盤發展的平整成本、室外工程、特別的地基工程等皆不包括在以上單價成本之內。隨着發展商近年多發展優質樓宇,傾向採用著名品牌的廚房及廁所╱浴室設備等,建築成本亦有所上升。

另一方面,建築成本亦受地盤發展規模影響。若單位面積細小,因其廚房及廁所╱浴室在面積比例而上升,亦令平均建築成本有所上升。

香港在面對建築費上升的浪潮,從另一個層面來看,這減慢了發展土地供應。

據了解,在換地╱補地價磋商時,私人發展商與政府對此等正在上升中的建築費的判斷上有所分歧,令談判變得更困難。有關分歧的成因可包括採用成本時點上的差距、樓宇不同質素的判斷、實際建造建築面積與地積比率建築面積換算差距等等。

個別地盤的獨特因素,如施工上的限制,複雜的地基工程等,令磋商更要需時處理有關的專業問題。

有關對建築費認知差距如可早日收窄,這應可減少補地價談判其中一個主要障礙,也應對短期內增加土地供應有所裨益。

劉振江

仲量聯行國際董事

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