天水圍廉租墟市的土地經濟

2012年9月10日 天圓地方 信報

政府於9 月1 日公布,天水圍將設立廉租墟市,待完成地區諮詢及獲得支持後便進行;項目有其積極意義,嘗試為該區創造經濟活動及就業機會。本文利用已公布的細節分析其中土地經濟的考慮。

項目選址在天秀路公園旁一幅面積約3.8 萬方呎的空置官地。政府計劃以5 年短期租約形式把地皮租予東華三院作營運墟市,期內免租。政府負責為土地作平整,開發並建造為數約200 個攤檔,估計成本約1000 萬元;另有為數約100 萬至200 萬元的資助給予營運者,以應付前期管理費及開支。

對政府而言,要投入成本卻沒有租金收益,這將屬一項福利工程,此項目的效益只好往創造就業機會層面看。

營運者在此墟市能否創造

收益,還要看攤檔出租率、實際租金收入及營運成本等。目前每戶攤檔月租預計800 至1000 元,其中主要支出應為場地管理及租務管理等成本,包括推廣墟市,以至與小租戶簽訂租約及執行有關租約條款。若以200個檔攤全數租出及每檔月租平均900元計算,每月收入約18 萬元,因為這個整體租金為數很小,可以預期營運支出將佔一個很大的比率,假若出租率低,更有營運虧損的風險。這亦解釋為何需要有前期營運資助。

5 年租期內營運者從小租戶可收到的租金總收益,不計營運成本,預計不超過1000 萬元。

這僅與投入的開發成本相若,還未計土地租金及營運資助。

究竟墟市能否吸引小租戶及消費者,令其「起動」及持續運作?這有眾多考慮因素,包括營運者的營運及租務管理能力、墟市位置的可達性(包括行人及車輛)、小租戶質素及墟市特徵(如廉價貨品)等等。報道指出,已有商販表達對墟市位置、消費人流、營運時間長短、租約可否分租等問題的關注。

以位於錦田錦上路的跳蚤市場作比較,後者規模約160 個攤檔,位於港鐵西鐵站旁,並有停車場及小巴總站,有利吸引區內消費者及遊客。營運時間為周末及公眾假期,該跳蚤市場已運作4 年,據報現在檔攤每月租金約2000 元及已全數租出。以此推算,每月收入約32 萬元;當初投資400 萬元裝置檔攤等,營運商表示現在已進入回本期。這表示在現水平的租金收入及營運成本安排(只在假期營業)下,可產生盈利。不過,具體回報卻並沒有透露。

攤檔持續營運與否,還要看其能否產生足夠收入以支付貨品成本、檔主及僱員的薪酬支出和租金等。以一般商戶營運數據比較,租金佔其收入多介乎數個以至20 多個百分點不等。

政府捨商業模式並以公帑資助興建天水圍墟市,免收租金及引入福利機構的參與,令興建計劃在財政上必能成事。這與青年宿舍的發展原理幾近一致,政府對後者亦是鼓勵社福機構參與,並在三個層面:包括城市規劃改變(其隱藏代價為增加區內基礎設施的負荷)、地契改動及負擔建築費。

這兩項政策在落實以後,有關項目的出租情況及淨收益表現值得持續關注。這將有助判斷該政策的效益(包括就業機會的社會成本),有利往後土地資源及公帑的運用。

劉振江

仲量聯行國際董事

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