收地及換地的選擇

2012年9月24日 天圓地方 信報

自特首7 月上任以來,連續推出多項措施及政策,以求紓緩土地供應緊張的情況,其中包括把36 幅「政府、機構或社區」用地改為私人住宅用途、「港人港地」、政府工廈改建為公屋等,其共通處在於有關土地皆全數由政府控制。

當政策觸及私人土地時,不確定因素即時浮現:新界東北新發展區的前途如何,尚待政府公布決定。

從最新言論來看,賠償準則預期可較菜園村的先例更照顧受影響人士,意味收地成本將更高。

以有關諮詢文件為基礎,新界東北新發展區將提供約30000 個私人住宅單位,另約23000 個公營單位;政府最近表示將提高發展地積比率及公營房屋比例。無論如何,有關計劃的落實對政府於2016 至2020 年間能否達致每年供應20000 個私人住宅單位有決定性的作用。要落實規劃與土地供應,政府要以收地為手段,以求控制土地供應的時間。

這個收地安排正正反映政府的難處:要有效利用私人土地,途徑離不開「收地」與「換地」,收地帶來眾多反對或挑戰,以及高成本等問題;在換地這一環節,政府仍然不積極,在活化工廈政策上雖已看到方向性的改變(不收補地價),但礙於實施細節及有關土地經濟考慮,其帶來的市場改變力度仍然很小。

回看從前政府以「不賤賣土地」為指導思想,致令土地供應嚴重短缺,土地需求未能有效地在市場上反映出來;土地供應的準備工作亦隨之幾近停頓。

現今「慎防官商勾結」成為另一指導思想,這令換地工作面對更多挑戰,亦應是促成政府建議主動收地的主因。業主與發展商在有關發展申請上不能獲得政策支持,亦沒有官員的合適協助,進度自然舉步維艱。

另一方面,眾多在住宅(戊類)及綜合發展區內的工廈,雖有重建潛力(即作住宅土地用途的價值高於其現樓價值),但仍未更改發展作住宅用途,箇中主要原因,在於政府要收取此等換地產生的全數土地價值差額,令項目在經濟上不可行。

政府在有眾多土地出售的日子,自可不重視這些換地個案,但現今的選擇,可能已是要在收多少私人土地與換地間作出取捨。除了東北發展區,另外兩個規劃中的區域,其私人土地面積佔總面積比例更高,介乎65%至85%【表】。往前看,香港的發展土地將要依賴這些私人土地(主要為農地)以求轉變為適合的用途。

政府會否就換地安排亦來一個諮詢,讓市民有所選擇。究竟如何可令換地得以實行,落實有關的規劃,讓香港有更多發展機會,以紓緩發展土地不足的困局?

劉振江

仲量聯行國際董事

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