新界東北特殊工業用地的成本效益

2012年10月15日 天圓地方 信報

政府建議在新界東北坪輋、打鼓嶺新發展區興建特殊工業區,佔地約36 公頃或為整個發展區面積的21%,其中的理念包括善用策略位置的優勢,提供空間發展特殊工業及優勢產業,以推動經濟發展。本文嘗試從土地用途、土地收益及職位創造等層面看這項建議。

一、特殊工業用途建議中的特殊工業為高增值、無污染特殊工業、優勢產業(包括檢測和認證、創新科技、文化及創意及環保產業)及物流用途。這些優勢產業與前特首於2009╱2010 年度施政報告提出的六大優勢產業相符。政府預期,該等產業有助促進香港和深圳的經濟合作,提升香港的競爭力。

以土地面積計, 此特殊工業區的面積為佔地75 公頃的將軍澳工業邨約48%,以最高地積比率2.5 倍計算,可建樓面面積約970 萬方呎;高度限制為35米,發展彈性可算不俗。

政府現建議以收地作手段,再將發展土地供應予相關產業。筆者想提出的問題是:為何有關產業未能從現有工業物業獲得適合的土地?是否有關產業的付租能力不足以競爭?還是沒有合適土地或現樓?抑或是有關用途未能符合政府對工業用途地契的極狹義詮釋,令此等需求未能有效滿足?另一方面,有關產業的預期產值如何?似亦未見於相關報道。政府若能提供有關數據及解釋,應對爭取市民支持發展建議有所幫助。

土地現建議規劃為特殊工業用途。在落實發展時,政府出售的地皮權益會否反映其特殊用途?按地政總署網頁資料,特殊用途契約被定義為泛指「載有絕對禁止轉讓條款者」,其土地批地年期及期滿後的續期安排亦與一般地契有所不同。究竟此等土地會否出現以下情況,尚待政府解釋:‧地契用途將有嚴格限制以反映產業特性;‧地契有不可轉讓,分租等限制;‧競投用地者要有相關資產。

若此等要求落實,則恍如創造另一個工業邨,其主要分別只在於沒有香港科技園作為大業主。

二、土地收益假設以上發展安排屬實,其賣地收益將受到很大限制。以將軍澳工業邨最新公布的非海傍用地為例,每方呎地價320 元;若此等特殊工業用地以此價格出讓,其收益還不足以支付甲類農地特惠補償價(於2012 年10 月起為每方呎852元),這還未計入其他土地成本,包括搬遷、農務,以至基建配套等等。

若土地將作物流用途,有關賣地收益預期較特殊工業用地為高。

政府過往五年於葵涌及青衣等地共提供3 幅物流用地,總土地面積約7.1 公頃,地積比率介乎2.77 至4.05 倍。新建物流用途物業多以行車坡道加強其作業能力,另有大量泊車位及上落貨位等。城市規劃及地契的地積比率如何對此等面積作界定,對地價有重要影響。

這些特殊工業土地究竟產生哪種土地收益,還要看有關土地契約的落實,以及用途限制及實際需求。

三、職位創造坪輋、打鼓嶺新發展區目前預計約提供10700個就業機會,此等就業機會主要應由有關商業及特殊工業所提供。新發展區將有約27萬方呎商業樓面及970 萬方呎特殊工業樓面。

參考鄰近古洞北的商業、研究與發展用地及其就業機會等參數,每個就業機會佔用約130 方呎商業樓面。假設此參數適用於坪輋、打鼓嶺新發展區的商業樓面,約等於2100 個就業機會,餘下的8600 個就業機會將來自特殊工業。這意味每一個此等就業機會將佔用11001呎的特殊工業樓面,或為商業樓面的8 倍多。再基於特殊工業意味特殊技能,其對區內就業的作用,未知是否真的如此積極。

以現在政府已公布的資料來看,有關土地成本與收益顯示,此等特殊工業用途未必符合土地經濟原則。這個算盤如何打得響,還要看政府能否以數字作交代,以支持有關發展意向。

劉振江

仲量聯行國際董事

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