住宅土地供應——預期管理

2012年10月29日 天圓地方 信報

運輸及房屋局於上周公布年內首三季的私人住宅施工量約16100伙,若把其數字年度化,全年施工量將約達21500 伙。究竟這等供應╱施工量能否持續?前發展局局長林鄭月娥於今年6 月曾對未來數年的私人住宅供應作出預期管理——每年供應20000 伙是難以達標的;當時預計, 2011 至2015 年供應量將約60000伙,或平均每年約12000伙。隨着政府多方面嘗試增加土地供應。有關數字應較年中時預期有所增加。

本文嘗試探討本財政年度的供應狀況,讓讀者可藉此掌握短期的狀況。在供應層面,本文分為公營(包括政府賣地、西鐵、港鐵及市建局)及私營(包括換地╱契約修訂及私人重建)【表,未計算毋須補地價的私人重建項目】分析。

財政年度初期,發展局曾預期從售賣政府土地所得單位數額約13500 伙,但首三季的總供應約6300 個或為上述數字的47%。這意味着第四季要有7200伙,才能達致初時的預測。

市建局及私人重建涉及的單位不多,以發展局計算2006 至2010 年的平均數約為每年2500 個,其中通常牽涉拆卸現有住宅,因此,這方面實際新增加的單位有限。

餘下的主要供應將聚焦於鐵路項目。發展局預期,年度內尚有2 幅西鐵及1 幅港鐵物業發展地皮推出,可提供約4500 個單位,究竟此等供應能否如期落實,還要拭目以待。

假設第三季土地能全數賣出,市建局及私人重建的供應量又達致發展局年初的預期,若政府要達到20000 伙新供應的指標,則第四季的政府賣地及鐵路發展項目單位數目就要接近7000個。

補地價所得供應已不是主流。以首六個月計算,經補地價供應的單位只約550個。現在政府仍採用「壟斷式」補地價機制:如市區工廈已規劃作住宅用途,現在的補地價原則妨礙有關工廈重建作住宅。

在政府推出更有效益的補地價政策前,這方面的供應仍受不合市場經濟原則之政策所約制。

要緩和社會對未來缺乏發展土地(包括住宅或商業等)供應的憂慮,政府須考慮加強私人業主及發展商的參與。現在社會對新界東北發展的討論及決定,將對香港未來如何轉變有極重要影響。

劉振江

仲量聯行國際董事

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