買家印花稅─由現業主付鈔

2012年11月12日 天圓地方 信報

政府引入買家印花稅(BSD )及延長特別印花稅(SSD),極大幅度增加住宅樓市的交易成本,令市場運作益加困難。政府以此等稅項照顧了香港永久居民置業需求,其代價建基於現有樓房權益持有者的利益上。隨着利用轉讓公司權益以達成物業交易宗數增加,物業市場的透明度及效率將下降。香港一向引以自豪的自由市場運作、高效率等優勢正逐步褪色。

自引入SSD 後,已令住宅流通量減少,市民置業的選擇減少;BSD 帶來更大的衝擊。本文試從BSD 所帶來的價值轉移,分析其中對市場帶來的影響。

BSD 稅項表面上是由買家支付,但實際代價卻由現在持有住宅的業主付出。政府的「管理需求」措施以大幅度增加交易費用來減低需求。若以公司購入物業,即時稅款可達19.25%,另加3 年SSD 約束期。市場已普遍預期,在此兩項印花稅夾擊下,成交將進一步減少。

即時受影響至深者,為大額住宅物業的業主,其中尤以要於短期內出售物業者為甚。在需求減少及假設其他條件不變下,有關物業價格將要承受下跌壓力。地產發展商以買入政府及私人土地作物業發展出售為本業,其權益亦受稅項影響。另外,交易服務的供應者,包括地產代理、律師及測量師等業務亦受到衝擊。

市場在新規則下,自會作出調節。可以預期,短期內會以觀望為主,買賣雙方探討適合其自身利益的方式進行交易。以空殼公司,以至BVI公司形式持有大額住宅物業的情況將有所增加。近兩個財政年度大額住宅物業成交以公司作為買家的數額比例中,2000 萬元以上住宅有5 成以上,5000 萬元以上的住宅有7 成以上;1 億元以上更增至8 成半以上【表1】。若以金額計算,以公司作為買家的比例更高。

市場需求更難滿足

BSD 拿走了於短期內要售樓業主的部分原本收益。對其餘業主而言,其出售物業意欲以至能力亦受稅項干擾,令整體可供出售物業減少或業主延遲其售樓决定。

買賣持有物業公司的交易成本不輕,這牽涉有關公司的盡職調查,可能隱藏的負債、稅務負擔考慮,貸款安排如過度性貸款等等;但比對15%的BSD,此等成本將相對划算。

政府在引入稅項後,預期其整體印花稅收益將有所減少。根據最近三個財政年度的印花稅收入【表2】,SSD 在2010 年11 月起實施,在樓價整體大幅度攀升前提下,2011╱12 年稅款收入較2010╱11 年度下降約40 億元或16%;2011╱12 年度內的SSD 款約5000 萬元。筆者於2011 年7 月指出,實施此稅的法例為「減少印花稅收益條例」──為落實此兩稅項的新法例,仍可使用此名稱。

政府出售的住宅發展土地權益價值亦受制於此等稅項及政策傾向的不利影響。剛於上周四公布的政府賣地結果顯示多個發展商參與競投。在新規則下,發展商仍積極發掘商機。兩幅土地分別由市值最大的兩間地產發展商所投得,這一方面反映有關公司對香港前景的信心,一方面更可能啓示其在此多變環境中的競爭優勢。

住宅市場在新稅項下,短期內價格有下調壓力,這對紓緩政府所面對的壓力有所幫助。但單位供應將變得更趨緊張,市民置業需求將更難獲得滿足。

劉振江

仲量聯行國際董事

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