車位熱賣

2012年12月10日 天圓地方 信報

近日私家車位成交數量急增,有報道指在11月份發展商拆售車位逾3100個,金額逾17億元,亦有炒賣獲利之成交。另一方面,亦有報道指車位之收租回報可能未如投資者預期般理想。

車位熱賣主要因為車位有價。發展商/業主因住宅物業買家印花稅之措施而轉向出售非住宅物業。市場上亦有眾多地產代理在此找尋商機,促成成交。

究竟私家車位之市場前景如何,可以從車輛增長數目以及政府近年有關車位供應之政策及行動帶來啓示。

截至2011年底,全港領有牌照車輛共有630,281輛。參考2007年2月政府提交立法會關於本港泊車位需求研究文件,該研究預計領牌車輛總數由2006年3月之544,100輛將上升至2011年之606 ,100輛。實際數目較五年前之預測多約24,000輛。車輛夜間泊車的問題較日間嚴重,在於大多數車輛夜間均須停泊。所以夜間泊車位之供求情況更具義意。有關預測指整體私家車泊車位過剩數目將由2006年之94,500個減少至2011年之54,800個,至2016年更下降至41,300個。不同地區自有其供求情況。不爭之事實是現今車輛數目較當年之預期為多。

而近年多項政府政策及行動皆能令車位供應減少,包括:1. 政府賣地;2. 規劃標準及指引對泊車位之要求;3. 停車場寬免面積安排;4. 政府多層停車場建議規劃轉作其他用途。

短期停車場用地減少

隨着政府積極推售土地,一些過往以短期租約形式作開放式停車場之土地亦推出市場,受影響區域之車位供應自然較緊絀。以將軍澳及北角為例:自2010年起,已出售之政府土地面積分別為92,492及31,287平方米。假設此等土地早前皆作為停車場用以及每個車位佔地30平方米,這意味區內車位數目可分別減少約3,000個及1,000個。當區之供求情況自應帶來影響。

香港規劃標準及指引

政府於2003年修訂住宅發展項目提供私家車泊車位的標準,加入兩個調整因素:發展項目單位面積及項目與鐵路車站的距離。私家車泊車位的數目會有所減少,用意避免供應過剩。但過別項目卻出現車位供應不足情況。參考港島半山地區之兩個新發展住宅項目,其單位實用面積皆在1300呎以上,其單位與停車位數目之比例介乎2.1-2.8:1。未能獲得項目內車位之住宅業主只好往附近樓宇尋覓車位。

停車場寬免面積

政府自2011年4月起收緊了讓私人樓宇增加樓面面積以引進環保及完善生活設施的政策。當中包括規管停車場獲寬免面積,訂明地上停車場最多50%樓面獲豁免,建於地下的停車場則可獲百分百寬免。停車場只好往地下發展,建造成本大增再加建築期之延長,皆不利車位供應。

多層停車場轉作其他用途

報導指規劃署現建議把尖沙咀中間道多層停車場拆卸轉作商業用途。另中環之3個停車場(分別為大會堂,美利道及天星碼頭),亦在研究轉用途之列。此四個停車場合共提供1,665個私家車位。若有關計劃落實,可以預期有關地區車位數目應有所下降。

参考市場買家近日購買車位行動, 以及供應分析,政府值得對車位供求之發展再加以研究。這有利早日認清現時之市況,讓决策有良好之基礎。

劉振江

仲量聯行國際董事

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