粉嶺高爾夫球會用地

2012年12月24日 天圓地方 信報

新界東北新發展區公眾諮詢引起廣泛討論,當中有團體建議以現粉嶺香港高爾夫球會用地(下稱粉嶺球會用地)作發展替代方案(下稱替代建議),論點包括節省時間及收地開支,而新界東北新發展區的居民可以不遷不拆,亦可保護區內農地,發展有機農業。本文以粉嶺球會用地的地契安排,探討有關私人遊樂場地契約用地在香港缺少可發展用地下面對的挑戰。

香港高爾夫球會歴史悠久,前稱皇家香港高爾夫球會,始創於1889年,初時於跑馬地舉行活動,於1898年獲政府批出深水灣會所用地,並於1911年在粉嶺經與政府及當地農民洽商以獲得足夠土地興建首個18洞的球場,現今擴展至3個球場。

現粉嶺球會用地為私人遊樂場地契約,其以換地形式於1999年批出,為期21年,將於2020年屆滿;用地約170公頃,用途為高爾夫球場及會所等,契約亦規定球會在有職權政府官員要求下讓有關作體育用途,另亦對用地內的墳墓、掃墓安排及其他地役權等作出規定。

粉嶺球會用地並未處於法定規劃大綱圖內。球場位於粉錦公路兩旁,鄰近北區醫院和港鐵上水站,其以東和以北用地主要作高密度住宅發展,地積比率約2至5倍,以及政府、機構或社區設施;以南和以西用地主要為綠化地帶和農業。

替代建議的收地論點在於政府有權以改善香港或其他公眾目的,以12個月通知收回部分或所有土地,而不需作任何補償。政府於新界東北新發展區收地預計賠償金額約400億元,或平均每一公頃私人土地約1.5億元。假設政府回收粉嶺球會用地,而不收回新發展區相若的私人土地面積,以及假設不用對粉嶺球會用地內墳墓及其他土地權益作補償,單以收地預計賠償金額比較,政府表面上可節省約250多億元。其他基礎設施、交通、環境因素等等,對整體開發規模及效益影響當然要另作考慮。

對香港高爾夫球會而言,假若替代建議落實及沒有替代球場用地下,球會只得利用深水灣球場用地(約6.7公頃),球會會員百多年以來建立球場的努力,球會的歷史價值將幾近報銷,香港哥爾夫球公開賽的舉辦,亦將成另一個課題。

深水灣球場用地亦為私人遊樂場地契約,其地契於去年年底到期,想應依有關政策續約;另一以私人遊樂場地契約批出的高爾夫球場用地為清水灣鄉村俱樂部(約129公頃)。

就私人遊樂場地契續約問題,民政事務局於2011年7月向立法會作出報告。其中包括在新契約內加入規定以增加用地設施對外開放及使用。有關續約政策的遠期檢討將考慮體育發展、土地利用、公眾期望、地契租客,其會員及持分者的權益等。地契租客將不可抱有其租約在到期後仍能獲得續期的預期,即使能續期,亦未必以名義地價方式進行。

究竟政府如何處置替代建議,或許在公布新發展區規劃諮詢結果的同時可見端倪。以現在「缺地」的持續情況,以私人體育會方式營運及只有限度向外開放的私人遊樂場地契約用地,其續期安排及補地價風險正在增加,這將對有關會所運作及會籍價值帶來不利影響。

劉振江

仲量聯行國際董事

Advertisements