圖則審批制度

2013年1月7日 天圓地方 信報

因應住宅樓宇供應緊張問題,有關審批圖則及預售樓花申請等的時間備受政府注意。政府去年8月底公布的房屋及土地政策也包括加快審批預售樓花申請,發展局局長當時表示,預售樓花申請有些審批時間較長,問題不一定在地政總署,有時候是發展商提供的資料未必完全足夠。以業界反應看,其中要依據地契審批的發展圖,可能是最費時的一環。

根據屋宇署最近公布2012年11月批出的多份建築圖則,從其規模、發展商及審批時間等資料,對了解審批制度及時間具參考作用;該月其中5份圖則屬近期政府賣出的發展項目【表】,地皮由成交日起計算,至首份由屋宇署批出的建築圖則,所需時間約8至16個月不等,平均為期約12個月。其中最長時間為東涌用地,其發展規模亦為最大;最短審批時間為坪洲用地,屬低密度的住宅;其他項目與平均時間相若。

單以附表資料及賣地先後而言,審批時間好像有縮短的良好走勢,但這個觀察有其局限性:項目只有5個,地皮的用途、特性及規模等亦有眾多差異。

《建築物條例》對審批圖則有法定期限。建築事務監督要於60天內批准或拒批首次呈交及經重大修改的圖則,否則,期限過後申請人可當圖則已獲批准。屋宇署的服務承諾提到,審批首次呈交的建築圖則及經重大修改的圖則,將於45天內發出基本接納或拒絕通知。

地政總署依據地契審批發展圖則並不為法例規管,其身份為地主並以合約行使其權利。發展商(作為租客)在未獲地政總署署長有關批准前進行應受規管的建築發展,可被視為違反地契,在極端情況下,可觸發地主作收回土地的考慮。

地政總署就批准發展圖則的服務承諾包括:對符合有關部門守則的一般建築圖則申請作出具體回覆,視乎其申請是否建築小組委員會III個案,承諾分別為10周內及8周內作具體回覆。地政總署網頁顯示,2011/12年度達致承諾目標的百分比分別為100%及84%。就這兩項數據而言,表現實為優良。評審時限表面看來與《建築物條例》的規定相去不遠。以時間來看,這其中可加快的最多不就是數周時間吧?答案顯然不是那麼短,不然,這問題便不用提出來讓公眾知曉。但問題究竟有多大,亦沒有足夠的資料以供評審。

要理解達致此服務承諾的成績,有兩個要點值得細味。

首先,此等申請要符合有關部門的守則。以政府出售的地產發展項目多牽涉極龐大金額及專家團隊,發展商「有時候」未能提供「完全足夠」資料供有關部門作申請考慮,確實令人費解。假設「有關部門的守則」可如《建築物條例》及其附屬法例般清晰,以及輔以眾多的作業備考,發展商及其專業團隊沒有理由在申請時不附上完全足夠的資料,以支持有關地契條款對圖則要求的申請。退一步而言,在收到有關部門的具體回覆以後,此等資料理應獲得專業團隊充分處理。

其次,地政總署是在期限內作出「具體回覆」,而不是作批准或拒批。在契約上,對地主處理發展圖則的申請並沒有時間限制,酌情權在地主手上。租客只能按合約安排作申請及等候批准。

清晰及明確的地契審批圖則制度對香港房地產業是重要的,其有效的執行當能減少興建樓房的延遲,降低各方發展交易成本,有助提升政府土地價值。

劉振江

仲量聯行國際董事

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